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영무파라드호텔 해운대 분양/분양자료

수익형 호텔 개별 분양, 세금- 재산세,부가가치세 알아두기



수익형 호텔 객실 개별 분양 , 등기후 세금-기사요약



매월 분양가 대비 일정액의 수익 창출
개인 부동산이므로 매년 재산세 내야
확정 수익후엔 호텔 매출에 따라 배분


해운대에 수익형 호텔 분양 사업이 활발하게 진행되고 있다.
하지만 수익형 호텔이라는 단어가 생소하기 때문에 쉽게 이해를 하지 못하는 경우가 많다. 

수익형 호텔은 오피스텔처럼 객실을 개별 분양하는 것이며 전문 운영사가 호텔 영업을 통해 수익을 창출해 내는 것이다.

◇수익형 호텔이란 무엇인가

호텔 운영을 통해 발생하는 수익을 객실을 분양 받은 여러 투자자들이 나눠 갖을 수 있도록 한 것을 말한다. 

일반 관광 호텔은 객실을 사고 팔 수 없지만 수익형 호텔은 분양이 가능하다. 

임대 수입을 목적으로 오피스텔을 분양 받았다면 소유주가 직접 관리를 해야 되지만 수익형 호텔은 전문 운영사가 객실 판매 등 모든 것을 관리하게 된다. 

한국에서는 2013년부터 수익형 호텔 분양이 허용되면서 새로운 부동산 투자 상품으로 판매되고 있다. 

수익형 호텔은 관광객들이 몰리는 제주도에 가장 많이 있고 서울, 인천, 강원, 부산으로 많다.

◇타임쉐어와 차이는

많은 한인들이 수익형 호텔을 리조트내 콘도 단지의 타임쉐어로 생각하는데 실제는 서로 다르다.

수익형 호텔은 객실을 혼자서 소유하는 것이지만 타임쉐어는 한 유닛에 대해 여러 사람이 소유하는 형태라고 할 수 있다.

타임쉐어는 유닛을 소유한 사람들이 각자 스케줄을 맞춰 이용하는 것이 가장 큰 목적이지만 수익형 호텔은 무료 숙박기간 이외에는 수익 창출에 더 신경을 쓴다.

◇개별등기가 가능한가

수익형 호텔의 객실은 분양 받은 투자자의 명의로 개별 등기가 된다.
간혹 수익형 호텔에 대해서 건물 등기가 아닌 지분 등기로 하는 경우도 있으므로 주의해서

판단해야 된다. 

지분 등기는 개인적으로 매매가 불가능하다. 

◇객실 위치가 중요한가

그렇지 않다. 처음에 수익형 호텔 객실을 분양 받을 때는 몇층의 몇호실을 지정해서 등기가 되겠지만 수익은 객실 위치와 상관이 없다.

뷰가 있는 객실을 분양 받은 사람이나 그렇지 못한 객실을 분양 받은 사람의 수익은 분양가격이 같을 경우 서로 같다.

호텔 전체 수익을 분양으로 판매한 객실 수로 나누기 때문이다.

예를들어 뷰가 기가 막히게 좋은 5층 1호실을 20억원에 분양 받은 사람과 뷰가 전혀 없는 10층 10호실을 2억원분양 받은 사람과 수익은 서로 같다.

분양 받을때 특정 객실을 정하는 것은 개별 등기를 위해서라고 보면 된다. 

◇개인적으로 사고 팔 수 있나

개별 등기가 됐으므로 언제든지 매매가 가능하다. 매매 시점에 수익률이 처음보다 증가했다면 비싸게 팔 수 있고 반대로 수익이 떨어졌다면 호텔 가격도 내려간다.

그래서 호텔의 입지가 중요하다.

◇무료 숙박은 분양 받은 객실을 이용하나

아니다. 대부분의 수익형 호텔은 분양 받은 고객에게 1년에 7~10일 정도의 무료 숙박을 제공하지만 자신의 객실에서 잠을 자는 것은 아니다.
무료 숙박을 이용하려는 시점에서 사용이 가능한 빈 객실에서 투숙해야 한다. 

◇재산세를 내야하나

물론 내야 한다. 수익형 호텔도 부동산이므로 분양 받은 사람들은 매년 재산세를 내야 한다. 그러나 한국은 재산세가 무척 싸다.

한국의 재산세는 미국과 다르게 계산된다.  

기준시가의 60%의 0.25%가 된다. 

여기서 기준시가는 분양가의 60%다.

부가 가치세를 제외한 실 분양 가격이 2억원라면 기준시가는 1억2천만원이 되고 이것의 60%인 7천200백만원에 세율 0.25%를 적용하면 재산세는 180,000원이 된다. 

한국의 재산세는 시가에 따라 다르며 6000만원 이하는 0.1%, 

6000만원~1억5000만원은 0.15%, 

1억5000만원~3억원은 0.25%, 

3억원 초과시 0.4%가 적용된다.


◇확정 수익 이후에는 어떻게 되나

대부분의 수익형 호텔은 일정 기간 수익을 보장해 준다. 만약 5년간 확정수익을 준다고 했다면 6년차 부터는 그 시점의 객실 판매 실적에 따라 수익이 배분된다.

객실 판매가 잘 되면 확정 수익 기간이 지나도 좋은 수익을 기대할 수 있지만 반대로 객실 판매가 저조하다면 수익률은 떨어지게 된다. 

따라서 수익형 호텔을 분양 받을때는 객실 수요가 많은 지역을 고르는 것이 가장 중요하다. 

또한 수익형 호텔을 선택할때는 말도 안되는 높은 수익률에 현혹되기 보다는 투자 안전성을 보고 결정하는 것이 바람직하다.




**수익형 호텔 투자, 완공전 부가가치세 돌려받자

임대업 목적투자 환급 받았다면, 준공후 사업해야 추징 없어 


최근 부동산 투자자들 사이에 영종도제주평창 등의 지역을 중심으로 한 수익형 호텔 투자가 유행처럼 번지고 있다수익형 호텔에 투자하는 이들은 적은 투자금에도 수년간 높은 수익을 보장받을 수 있는 것이 매력이라 말한다.

 

수익형 호텔 투자자가 보장받을 수 있는 수익금액에아울러 세법상 제도를 적절히 이용한다면 추가적으로 현금유입 효과를 얻을 수 있는데 그 제도가 바로 부가가치세 매입세액공제 제도와 부가가치세 조기환급제도다.

 

부가가치세 매입세액공제란 일반사업자가 상대방 일반사업자로부터 부가가치세가 포함된 재화를 공급받고 대가를 지급한 후 부가가치세가 별도로 기재된 매입세금계산서를 수취하는 경우부가가치세 확정신고시 상대방 일반사업자에게 지급한 대가에 포함된 매입 부가가치세를 환급받을 수 있는 제도다.

 

일반적인 부가가치세 환급시기는 부가가치세 확정신고 후 30일 정도 소요된다그러나 부가가치세 확정신고 횟수가 상반기 실적분 1하반기 실적분 1회 총 연 2회에 불과해 소자본투자자들의 입장에서는 수익형 호텔에 포함된 부가가치세를 환급받는 시점이 투자자금 지급시점과 상당한 차이가 있다는 이유로 자금 운영상의 불편함을 지적하기도 한다.

 

세법에서는 투자시점과 부가가치세 환급시점의 차이를 줄이기 위해 부가가치세 조기환급제도를 두고 있다조기환급신고를 통해 환급신고를 하는 경우에는 신고 후 15일 이내 환급금 수령이 가능해진다아울러 조기환급신고는 연 2회에 머물고 있는 확정신고와는 달리 매입세금계산서를 수령할 때마다 신고를 할 수 있으므로 원칙적으로 연 12회 즉매달 환급신고가 가능하다.

 

<자료=채수왕 세무사>   ©중기이코노미

 

그렇다면 실제로 분양받은 투자자들이 부가가치세 환급을 받기 위해 어떠한 절차를 밟아야 할까?

 

먼저분양 계약 후 가급적 이른 시일내에 일반사업자등록증을 발급받는다구비서류는 분양계약서신분증 등이다그 다음계약 상대방인 분양 시행사로부터 매입세금계산서를 수령한다마지막으로매입세금계산서를 수령한 달의 다음달 25일까지 환급금을 수령할 개인명의의 계좌번호를 기재해 부가가치세 조기환급신고서를 제출한다.

 

예를 들어 2017년 41일에 수익형 호텔을 분양 계약하고 시행사로부터 매입세금계산서를 발급받은 경우가까운 시일내 사업자등록증을 발급받고 525일까지 조기환급신고를 이행하면 610일 이내에 계약금에 포함된 부가가치세를 환급받을 수 있다.

 

다만부가가치세 환급을 예상하는 투자자들이 유의해야 할 사항이 있다.

 

첫째부가가치세법에서는 과세기간이 끝난 후 20일이내에 사업자등록을 신청할 경우 해당 과세기간의 매입세액 공제가 가능하도록 명시돼 있다상반기 중 계약한 투자자는 반드시 720일 이내하반기 중 계약한 투자자는 반드시 익년 120일 이내에 사업자등록증을 발급받아야만 해당 과세기간의 부가가치세 환급신고가 가능하다특히 6월말, 12월말에 계약한 투자자들은 사업자등록시점에 특별히 유의해야 한다.

 

둘째호텔 위탁운영 및 일반임대사업을 목적으로 투자해 투자금에 포함된 부가가치세의 환급을 받았다면부동산 준공 이후 실제로 호텔 위탁운영 또는 일반임대업을 영위해야만 한다.

 

준공이후 10년이내에 분양받은 부동산을 실제 사업에 사용하지 않고 본인이 직접 이용한다거나 임차인이 호텔 또는 오피스텔을 주거목적으로 사용한다면당초 일반임대 목적대로 사용하지 않는 부동산으로 보아 그동안 환급받은 부가가치세를 추징당하게 되므로 유념해야 한다.

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