돈되는 수익형 부동산 투자원칙

상가투자과정 사전단계의 1단계는 투자자 자신의 투자성향 파악이다. 

상가투자를 하는데 있어서 위험을 감수하고서라도 고수익을 추구하는 유형이 있는가하면, 안정성을 중시하는 부류가 있는 가운데 상가뉴스레이다는 본인의 성향을 잘 파악해 이에 맞는 상가를 선정하는 것이 필요하다고 전했다.

2단계는 투자기간 설정, 

3단계는 자신이 잘 아는 지역과 상품에 대한 우선적 접근, 

4단계는 투자 전 믿을만한 전문가와의 상담이다. 

상가투자는 적지않은 금액이 투자되는데다 안목이나 식견이 다른 어느 상품보다 중요하므로 전문가를 만나 검토를 해보는 것이 중요하다.

5단계는 선별한 상가의 임차가능성과 임대시세를 조사하는 것이었다. 

상가는 철저한 수익성 상품이기 때문에 임차인이 들어오지 않으면 어려움을 겪을 수밖에 없다. 또한, 분양사 측에서 제시하는 수익률만 절대적으로 믿기보다 스스로 발품을 팔아 주변 임대시세를 파악하는 것이 좋다고 조언했다.

6단계는 임차인의 경영능력 파악으로 업종이 자주 바뀌지 않도록 해야 한다는 것이다. 

7단계는 투자에 나설 때 대출비중을 적절히 조절하는 것이다. 

특히, 현 시점에서는 7월 기준금리의 인상에도 불구하고 주택담보대출금리 및 각종 대출금리가 지난달에 비해 크게 떨어져 레버리지효과(지렛대효과)를 통해 수익률을 높일 수 있지만 고정금리가 아닌 변동금리를 이용할 경우 금리의 변동에 따라 투자자에게 독이 될 수도 있어 꼼꼼히 따져보는 것이 중요하다.

“원칙을 가지고 상가투자에 나선 사람들의 노하우가 특별한 것은 아니다”며 “본인의 투자성향과 기간을 파악하고 대출비중을 조절하는 등 일반적인 원칙이지만 실제 이를 철저히 준수하느냐 아니냐에 따라 결과는 크게 달라질 수 있다”라고 말했다.

*** 돈되는 수익형 부동산 투자원칙 

최근 주택시장 침체에 따라 수익형 부동산이 틈새상품으로 급부상하면서 오피스텔, 상가, 도시형생활주택 및 고시텔등 수익형 부동산에 투자하는 사람들도 덩달아 크게 늘어나고 있다. 마치 수익형 부동산투자가 유행처럼 번지고 있는 형국이지만, 리스크가 상대적으로 큰 수익형 부동산의 경우 옥석가리기에 실패하면 큰 낭패를 볼 수 있으므로 신중하고도 꼼꼼하게 리스크와 투자포인트를 체크하고 투자에 임해야 한다. 


**상가투자 포인트는 유동성과 입지 

우선 수익형 부동산의 대표적인 상품은 상가와 오피스텔이라고 할수 있다. 상가의 종류는 단지내 상가, 근린상가, 중심상가, 복합상가, 테마상가, 백화점 상가등등 그 종류만도 십수개가 넘는다. 그중 그나마 리스크가 적은 것은 단지내 상가와 중심상가 및 근린상가다. 

리스크가 높은 편이지만 상권활성화가 예상되는 신도시나 택지지구에서 아파트 입주가 대부분 마무리된 상태에서 인근 상권활성화를 촉진하는 대기업수요등이 풍부한 지역의 저평가된 중심상가나 단지내 상가, 근린상가는 수익분석을 잘하고 분양가격을 최대한 깎아 매수가격을 낮추면 향후 상가가 활성화되면 알짜 수익형부동산이 될수 있다. 

하지만 복합상가, 테마상가, 백화점 상가등 쇼핑몰 형태의 상가는 대부분 실패로 귀결되기 쉽다. 이들 상가에 잘못 물리거나 혹은 상대적으로 덜 위험한 단지내 상가가 근린상가, 중심상가등도 수익분석없이 상가 영업사원 말만 믿고 덜컥 계약하게 되면 낭패보기 쉽고 최근 이러한 상가에 잘못 물려 큰 손실을 보는 자영업자들이 많아 특히 주의해야 한다. 

[상가투자 추가 기사]

**고령화사회로 접어들면서 은퇴를 앞둔 중장년층으로부터 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다. 수익형 부동산의 매력은 안정적인 수익을 바탕으로 시간이 흐름에 따른 가치의 상승까지 노릴수 있는 상품이라는 점으로 그 중 상가시장이 최근 주택시장의 침체로 반사이익을 얻으며 투자자들에게 관심을 받고 있다. 

그러나 막상 관심은 높아도 상가투자에 접근하기는 쉬지 않다. 적지 않은 비용이 드는데다가 상가를 흔히 고위험 상품이라고 알고 있기 때문이다. 그러나 최근 투자자들의 성향은 많이 달라졌다. 과거 단기간의 시세차익을 노리는 분위기에서 안정적인 수익을 바탕으로 한 장기적인 안목으로 투자하고 있어 투자위험이 많이 낮아지고 있는 분위기다. 

상가는 경기와 금리에 상당히 민감하게 작용한다. 

저금리 시대에는 은행 이자보다 높은 수익을 주는 상가가 빛을 발한다. 더욱이 인구가 고령화되고 고용시장이 불안한 현 경제상황에서 상가는 노후 대체용 상품으로 안성 맞춤이라는 평이다. 

그렇다면 최근 관심이 높아지고 있는 상가투자 시 주의해야 할 점은 무엇일까? 

상가투자를 임하기 전에 당장에 보이는 조건을 가지고 판단하기 보다는 개발호재와 상권인구유입가능성 등 미래가치를 염두한 투자와 발품을 팔아야 한다는 기본 원칙은 꼭 지켜야 한다. 적정 수익률은 서울의 경우 6%내외. 그 외지역은 7%가 적당하고 보여진다. 따라서 현재 분양중인 상가는 임대가 확정된 곳을, 분양예정 상가는 입지가 좋은 자리를 선점하는 것이 무엇보다도 중요하다.

또, 상가 투자는 입지 선정이 상가가치의 절반으로 입지의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않는다. 역세권 여부, 도로망 연결 상태 및 확충 계획 등 접근성을 알아보고 배후단지 개발계획 및 향후 인구 변화 등 성장 가능성을 먼저 따져봐야 하며 주변에 다른 상업시설이 있는지, 있다면 어떻게 연계해서 시너지 효과를 내고 생존할 수 있을 것인지도 관건이다.

가격이 적정한지도 반드시 확인해야 한다. 공급자측의 말만 듣고 결정하지 말고 부동산 중개업소나 상인들을 직접 방문해 시세를 조사하는 것이 중요하다. 경쟁 입찰 때 분위기에 휩쓸려 높은 가격으로 매입하는 경우가 있는데 이는 절대 피해야 한다. 대단지 아파트 상가의 목이 좋은 1층 점포는 내정가의 2배 이상으로 낙찰이 되는 경우도 있다. 내정가의 약 130%를 넘어 분양을 받으면 투자 메리트는 찾기가 힘든 것이 일반적이다. 반면 상대적으로 너무 저렴한 곳은 지하나 고층 또는 후미진 곳에 있어 애물단지 저됴 확률이 높다. 충무로역세권에서 ‘남산센트럴자이’ 상가를 분양중인 (주)효안 분양대행 이장호대표는 “최근 상가분양이 고분양가로 인해 분양에 실패, 가격을 낮추는 경우가 많아졌다”며 “서울 도심내에서도 3.3㎡당 3500만원 이하의 상가를 쉽게 찾아 볼 수 있다”고 전했다.

상가의 유형별로 유의할 점도 따져보면 큰 도움이 된다. 아파트 단지 내 상가 경우 1천 가구 이상, 20~30평형대의 중소형 단지, 가구당 점포 면적은 0.3평 이하가 유리하다. 특히 자체내에 주상가와 부상가가 있는 분산 상가의 경우 입주민들의 주된 동선 파악이 중요하다.

근린상가는 주민들의 퇴근길 동선상에 위치해 있는 점포를 선택하는 것이 좋다. 복합상가는 주변에 사무실이나 배후 주거지가 얼마나 형성되어 있는지 알아보고 의류상가, 공구상가, 전자상가 등 테마상가는 지역적 특성과 부합하는지, 관리회사가 마케팅 능력이 있는지 파악해야 한다.

복합 쇼핑몰은 전용면적 비율과 공용 편의시설이 적절하게 조화돼 있는지 알아보자. 전용면적이 넓어도 공용 복도나 고객 쉼터가 부족하면 상가가 활성화 되기 힘들며, 분양면적에 비해 전용면적이 지나치게 낮으면 투자비용 대비 효율성이 떨어진다. 

상가투자는 본인의 자금여력에 맞게 해야 한다. 즉 과도한 융자는 때로는 상황을 어렵게 만든다. 따라서 본인이 가지고 있는 투자금액의 80%선에서 투자에 임해야하며, 융자는 30%선이 적정하다. 나머지 20%는 공실위험 등을 대비한 예비자금으로 두어야 한다.

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