임대업자 세금 아끼는 ‘스마트한 비법’

임대업자 세금 아끼는 ‘스마트한 비법’

by 더스쿠프

economic news

1. 수익창출 < 절세

부동산 경기가 침체일로를 걷고 있습니다. 투자자들이 혹하는 수익형 부동산을 활용하더라도 수익을 창출하기 쉽지 않은 요즘입니다. 시시때때로 바뀌는 대내외 변수 탓입니다. 수익창출이 아닌 절세를 강조하는 전문가들이 늘어난 이유입니다.

2. 상가 분양받은 김씨

서울 강동구 길동에 거주하는 김오성씨의 투자 사례를 들어 일반 임대사업자의 절세법을 알아볼까요. 김씨는 아파트를 처분하고 남은 여윳돈으로 하남 미사지구에 있는 한 상가를 분양 받았습니다. 분양가는 6억원, 업종은 편의점으로 5년간 선임대가 맞춰진 점포입니다.

3. “소득 먼저 살펴라”

김씨가 가장 먼저 체크해야 할 게 종합소득세 규모입니다. 종합소득세가 임대사업자 세금에서 만만치 않은 규모를 차지하기 때문이죠. 종합소득세는 ‘근로소득+임대소득’을 기준으로 과세됩니다. 김씨의 소득 유무가 중요한 이유입니다.

4. 임대소득만 있는 경우

먼저 임대소득만 있는 경우를 볼까요. 김씨의 상가 임대소득은 연 3600만원, 종합소득공제액은 600만원입니다. 과세표준은 3000만원(3600만원-600만원)이겠네요.

5. 구간별 세율 따져봐야

 

이제 세율을 적용해보겠습니다. 0~1200만원 구간의 세율은 6%, 1200만~4600만원 구간은 15%의 세율이 각각 적용됩니다. 대입해보면, 김씨가 내야 할 세금은 342만원입니다. 

 

그렇다면 김씨에게 임대소득 외 근로소득이 있다면 세금이 어떻게 달라질까요? 근로소득만큼의 소득을 더 내는 건 상식입니다. 다만 이 과정에서 ‘누진세’가 적용된다는 점은 잊어선 안 됩니다.

6. 배우자 소득도 살펴라

가정 하나를 더 들어볼까요. 김씨 배우자의 명의로 상가를 취득하면 어떤 결과가 나올까요? 김씨와 배우자 모두 소득이 있다면 소득이 적은 쪽으로 명의를 설정하는 게 좋습니다. 앞서 언급했듯 우리나라 소득세 체계가 누진과세 구조이기 때문입니다.

반대로 김씨는 소득이 있고 김씨 배우자가 소득이 없다면 배우자 명의로 설정해야 합니다. 다만 이 경우에는 배우자의 앞으로 건강보험료가 별도로 나온다는 점을 유의해야 합니다.

7. 부부 합산의 묘 살려야

주택 임대사업자는 주택 보유 수에 따라 세금이 크게 달라집니다. 1주택 보유자(기준시가 9억원 초과 주택은 제외)가 받는 주택임대소득은 금액의 크기에 관계없이 비과세죠. 

이때 숙지해야 할 사항은 주택 수를 산정하는 기준이 ‘가구 합산’이 아닌 ‘부부 합산’ 기준이라는 점입니다. 만약 부부가 1주택을 보유 중이고 동거 중인 자녀가 1주택을 보유하고 있는 경우라면 각 주택에서 발생하는 임대소득은 모두 비과세입니다.

7. 주택임대소득 낮추는 비법

주택임대소득이 2000만원 이하인 소규모 주택임대소득자 역시 비과세입니다. 이 때문에 임대주택을 부부 공동명의로 설정하면 절세에 도움이 됩니다. 

임대주택을 둘로 쪼개 배우자에게 증여하면 임대소득을 2000만원 이하로 낮출 수 있기 때문이죠. 다만 취득세(4%ㆍ농특세ㆍ지방소득세 포함)를 부담해야 한다는 변수가 있습니다.

8. 소규모 임대주택 노려라

개인 사업자라면 소규모 임대주택을 노리는 것도 좋습니다. 소규모 임대주택 전세 보증금의 비과세가 2년 유예됐기 때문입니다. 여기서 말하는 소규모 임대주택은 ▲전용면적 60㎡(약 18평) 이하 ▲기준시가 3억원 이하 등입니다. 소규모 임대주택 100채를 모두 전세로 임대하고 있다면 2018년까지 소득세 부담이 전혀 없다는 얘기입니다.

9. 종부세 합산 배제 가능해

주택 임대에서도 종합부동산세를 줄일 수 있습니다. 임대주택을 소재지 관할 시장, 군수, 구청장에게 임대사업자등록을 하고 소득세법상 사업자등록을 한 경우라면 종합부동산세의 합산을 배제할 수 있습니다. 

이를 위해선 반드시 매년 9월 16~9월 30일 세무서에 합산배제 신청을 하고, 5년 이상 의무적으로 임대해야 합니다. 단, 합산배제 신청 연도 6월 1일의 임대주택 기준시가는 6억원(수도권 외 지역ㆍ3억원) 이하여야 합니다.