저금리시대로 인한 수익형 호텔 투자의 해법
2015년 현재 정부의 양적 완화정책으로 1%대 저금리시대에 들어서면서 주식, 펀드 등 금융권과
음지에 머무르던 자금의 흐름을 바꿔 놓았다.
2008년 금융위기 이후 대중들의 외면으로 암울했던 부동산 시장에 다시 바람이 불기 시작한
것이다.
서브프라임 모기지론 사태로 미국 부동산 시장, 우리나라에 투자했던 간접자본들도 빠져 나가면서 우리나라도 경제 뿐 아니라 부동산 시장까지 초토화 상태였기 때문에 대형 건설사들의 줄도산과
주택시장 악화, 고용 불안 등으로 인해 부동산경기는 바닥을 쳤고 제2의 IMF를 겪는 듯 했고,
그로인해 부동산을 바라보는 시각은 투자 자체를 꺼려할 수밖에 없었다.
최근 저금리기조로 가계부채가 증가하는 모습이 우려스럽다.
생산적인 투자대상에 쓰여져야할 말은 돈들이 부동산 특히 주거용 부동산에 쏠림이 걱정된다.
창조경제, 생산적인 투자. 관심이 필요하다.
평창 동계올림픽에 숙박 시설은 준비되었나요?
정부의 노력에도 불구하고 난항을 겪던 대한민국 경제는 박근혜정부가 들어서면서 과거 부조리
척결과 불안정한 가계경제 등 이를 극복하기위한 경제 활성화 정책을 바탕으로 부동산 시장의
안정화를 위해 특별법과 개정 등으로 부동산 주택시장의 변화를 가져왔다.
고용불안 ,조기퇴직, 불안정한 연금법 개정 등 복지후생을 위한 정책이 난항을 겪고 있는 가운데
초저금리정책으로 인해 수익형 부동산으로 관심이 높아지고 있는 건 당연한 일 일지 모른다.
한때 명예퇴직, 반퇴가 늘고 창업열풍이 일었으나 경험부족과 경영실패 등 타당성의 부재로 곧바로 폐업으로 이어지는 악순환이 이어지면서 베이비부머 세대의 노후, 복지정책 등이 핫이슈로 떠오르기도 했다.
그러면 곧 다가올 은퇴를 기다리는 우리들이 가장 중시하는 것은 무엇인가?
바로 돈과 건강이다.
돈이 있어야 구차하지 않고, 건강해야 구질구질하지 않게 노년을 보낼 수 있다.
건강은 어느정도 준비하고 있지만 자금 준비는 형편없었다.
돈없는 노후.. 어려운 상황이다.
삼성생명이 지난해 1,782명을 대상으로 은퇴 준비 수준을 조사해 ‘위험’‘주의’‘양호' 등 3단계로
나눈 결과, 재무 부문은 50.5%가 위험 수준이었고, 반면 건강 영역은 25.8%만 위험 수준으로 평가됐다고 한다.
이런 준비상태라면 돈 없이 오래 사는 ‘무전장수(無錢長壽)시대’는 길어질 수밖에 없다.
통계청 가계금융·복지조사(2014년)에 따르면 50대 가구주의 가구당 평균 총자산은 4억3025만원(주택 포함)이다.
그렇다면 55세 직장인이 은퇴해 이 돈으로 살아갈 남은 인생을 그려보자.
당장 생활비가 은퇴 자금을 갉아먹기 시작한다. 삼성생명 은퇴백서(2014년)에 따르면 가구당 필요 최소 생활비는 월 211만원이다. 국민연금을 받을 수 있는 62세 전까지 7년간 써야 할 돈은 1억7724만원이다.
자녀 결혼비용과 교육비도 뭉텅이로 빠져나간다.
자녀 한명만 결혼시켜도 1억1899만원(듀오, 2015년 결혼비용 실태 보고서)이 든다.
교육비(삼성생명 은퇴백서)까지 더하면 1억5499만원이 필요하다.
겨우 버텨서 월 85만원씩(20년 이상 가입 기준) 국민연금을 받을 수 있는 62세가 됐다고 하자.
그래도 생활비는 월 126만원씩 적자다.
다시 은퇴통장(남은 자산 9802만원)에서 돈을 빼쓰면 5년이면 고갈되고 만다.
은퇴후 12년이 지난 67세 때이다.
기대수명인 85세(통계청, 2013년 생명표)까지 남은 18년간은 국민연금 하나로 살아야 한다.
은행 정기예금 금리가 연 1%대인 점을 감안하면 돈을 불리기도 쉽지 않다.
여기에는 병원비등 긴급자금이 빠져 있다.
이를 고려하면 은퇴 자금 고갈 시점은 오히려 빨라진다.
자칫하면 20년 이상을 무전장수 해야 하는 상황을 맞닥뜨릴 수 있다.
따라서 은퇴 후 특별한 소득이 없는 사람은 ‘큰일’이 없기를 바라면서 버텨야 한다.
수술비 등 큰돈이 필요할 경우 어쩔 수 없이 빚을 낼 수밖에 없다.
통계청에 따르면 60세 이상 가구주의 가구당 평균 부채는 지난해 4372만원으로 2013년보다
4.1% 늘었다.
전체 가구당 부채 증감률(2.3%)의 두배에 가깝다.
하지만 이를 갚을 능력은 현저히 떨어진다.
신용회복위원회에 따르면 60세 이상 개인워크아웃 신청자 수는 2010년 3420명에서 지난해 4811명으로 늘었다.
개인워크아웃은 빚 갚을 능력이 안되는 사람에 대해 이자전액과 원금의 최대 50%를 탕감하고 나머지는 장기간에 걸쳐 나눠 갚게 하는 제도다.
결국 은퇴자금을 다 까먹은 뒤 겨우겨우 살다가 목돈이 필요하면 빚에 의존해야 하는 것이
은퇴생활자들의 모습이다.
그렇다고 자식에게 손을 벌릴 것인가?
아님 재취업을 하려해도 어려운 현실이다.
이렇게 보면 ‘은퇴→은퇴자금 고갈→재취업 시도나 부채에 의존’이라는 악순환 고리가 은퇴 예정자들을 기다리고 있다고 할 수 있다.
얼마 전 우리나라는 OECD국가 중
노년층 빈곤율 1위 나라로 꼽히는 치욕을 겪었다.
가면 갈수록 빈부의 차는 커지고
조만간 찾아 올 은퇴를 기다리는 당신!!
당신은 노후에 대비해 어떤 대책을
세우고 있는가?
보험, 연금 등은 일정한 금액 보장상품이기에 가입한다 해도 향후 물가 상승 등을 고려하지 않은 문제가 있다 일본과 똑같다고는 할 수 없지만 한국도 고령화 및 저성장으로
인해 집값이 크게 오를 가능성이 낮은 만큼 앞으로 임대시장이 일본처럼 커질 가능성이 높아 보인다. 이에 수익형 부동산이 대중의 관심사로 떠오르기 시작한 것이다.
수익형 부동산이란 무엇인가?
임대사업을 통해 매월 안정된 수익과 부동산의 장점인 미래 부가가치의 상승을 함께 기대해 볼 수 있는 두 마리 토끼이다.
그럼 수익형 부동산을 고르는 가장 주요한 원칙은 무엇인가?
모든 부동산은 무엇보다 최우선이 입지이다 수익형도 마찬가지다.
입지가 좋아야 수요를 충족할 수 있고 수요를 충족시키면 수익을 높일 수 있다.
수익이 높다면 당연히 미래부가가치도 상승하기 때문에 부동산에 있어 가장 중요한 포인트는
입지인 것이다.
건설시행사가 사업시행 초기 물건 파악을 할 때 시장조사를 하는 것도 수요를 충족하고 수익이
증대될 수 있는 입지를 파악하고 선점하기 위해서다.
그렇다면 수익형 부동산 중 어느 것을 선택해야 하는가?
현 시점 수익형 부동산의 종류는 오피스텔, 상가, 수익형 호텔, 외국인 렌탈 하우스 등이 있다.
1. 오피스텔 : 국내에서는 1985년 고려개발(주)이 서울 마포구에 지은 성지빌딩을 분양한 것이 효시. 오피스와 호텔의 합성어
2. 상가 : 상점, 점포 등을 운영하기 위한 건물
3. 외국인 렌탈 하우스 : 외국인 임대 목적으로 지어진 아파트, 빌라 등의 주택
4. 수익형 호텔 : 운영사가 호텔 전체를 운영하여 수익금을 분양자에게 지급하는 개별등기 가 가능해진 일반 숙박시설
이들 모두 무엇보다 수요에 따른 입지가 가장 중요하다.
이 중에 최근에 떠오르는 수익형 호텔은 투자자들 사이에 고부가가치 물건으로 회자되고 있다.
그럼 수익형 호텔에 대해서 알아보자.
수익형 호텔이란?
수익형 호텔은 다른 수익형 부동산과는 달리 공실률, 감가상각, 보수비용 등 임대인의 지출과 임차인과의 갈등 등을 없앴다.
또한 호텔객실이용금액(ADR)의 수익을 분양자(투자자)에게 지급하기 때문에 수익률도 높다.
임대 관리를 운영사가 맡아서 관리하고 분양자(투자자)는 그 수익만 받아가는 형식의
임대사업이기에, 입지가 좋다면 운영기간이 지날수록 인지도, 그에 따른 객실가동률이 늘어난다는 장점이 있고 이로 인해 미래가치 상승까지 두드러진다 할 수 있어 임대, 투자시장의 새로운
패러다임으로 부각되고 있다.
그렇다면 수익형 호텔이 언제부터, 왜 공급되기 시작했는지 이유는 무엇인가?
2012년부터 공급하기 시작한 수익형 호텔분양은 2000년대 중반부터 외국인의(한국드라마, K-Pop 등) 한류열풍, 주5일 근무, 소득증가에 따른 관광, 레져, 여행욕구 증가로 관광호텔보다 저렴한
고품질의 비즈니스 호텔공급이 필요했으며, 이에 2015년 말까지 [관광숙박시설 확충을 위한 특별법]으로 한시적 분양승인을 제한하며 공급하고 있다.
이에 국내 호텔기업들도 소형 비즈니스 호텔의 공급을 늘리고 있는 상황이다.
큰 자본이 있어야 가능했기에 대기업과 자산가들만이 누렸던 호텔사업을 개인에게 개별등기 하여 소자본으로 호텔사업에 참여할 수 있게 함으로써 투자의 다각화를 이루고 있다.
하지만 아직까진 호텔분양 사업자체가 그리 오래 되지 않았고 기존 사례 등이 없다는 이유로 외면당하고 있는게 현실이다.
IMF사태와 2008년 글로벌 금융위기로 부동산 투자의 위험성을 우려하는 대중의 심리는 과거에 수익률만 쫒던 '사촌이사니까 덩달아' '묻지마 식 투자‘ 에서 안정성을 중시하는 추세로 변화하고 있기 때문에, 다른 수익형 부동산처럼 처음엔 분양만을 목적을 했던 업계관계자들도 이런 소비자의 특성에 맞춰 수익형 호텔의 특성인 완공 후 경영방침과 투자자들의 우려였던 수익보장, 안정화, 고수익을 위한 대책에 컨셉을 맞추고 있는 실정이다.
투자의 3원칙 “수익성, 안정성, 환금성” 을 봐야 한다
모든 부동산 전문가들은 이렇게 조언 한다 투자의 3원칙 수익성, 안정성, 환금성을 보아야 한다고.....
호텔의 수익성은 호텔입지와 운영시작 후 마케팅이 좌우한다 할 수 있다.
운영이 잘되어 수익발생이 크다면 당연히 수익 배당의 안정성도 확보할 수 있다.
좋은 입지와 안정된 수익은 제3자의 구매 욕구를 충족하기 때문에 환금성도 당연히 확보 된다.
일예로 서울 종로의 서머샛 팰리스 레지던스 호텔과 부산지역 해운대 분양형 호텔은 이미 분양가
대비 높은 프리미엄이 형성되어 거래되고있다.
말 그대로 입지가 좋아야 수요가 늘고, 수요가 늘면 수익이 높아지고, 수익이 높아지면 가치도 상승하게 된다는 얘기다.
모든 조건을 충족하는 호텔을 고른다면 이보다 더 좋은 투자는 없을 것이다.
호텔 투자는 현시점에 투자 할 수 있는 가장 매력적인 투자 중 하나다.
어떤 입지가 최적의 입지인가?
그러면 투자자들이 선택해야 할 수익형 호텔의 입지는 어디여야 하는가?
“어떤 땅에 지어지는가? 앞으로 가치가 상승 할 땅인가?” 이는 부동산을 고르는 기본이라 할 수 있다
최적의 입지는 관광객이 편리하게 이용할 수 있는 교통, 레져, 쇼핑, 의료, 먹거리, 볼거리 등 관광인프라가 구축된 곳이어야 한다.
수익형 호텔은 자신이 사용하기 위해 투자하는 물건이 아니다.
때문에 수요층의 심리를 파악해야 성공 할 수 있다.
현재 분양하고 있는 수익형 호텔들은 비지니스 호텔이기 때문에 지방이든 서울이든 객실 단가가
어느 정도 구간(평균 10만원~15만원)이 정해져 있다.
그렇기 때문에 지가 대비 분양가(투자금액)도 생각해야 한다.
또한 투자수익률은 분양가(투자금)대비 수익금이기 때문이다
따라서 거품이 낄 수 있다 분양가, 개발(입지)하는 땅의 가치를 봐야 한다.
똑같은 물건을 같은 가격에 강남에 짓는 것과 지방에 짓는 것이 같을 순 없듯이 상업지구에 짓는 것과 논바닥에 짓는 것은 다르다는 얘기다.
아파트를 고를 때 주변 입지의 인프라, 인구이동 등을 고려 하는 것처럼 숙박객이 몰리는 곳이어야 하는 것이다.
이는 수분양자가 배당받는 수익률에 지대한 영향을 끼치고 가치 상승에도 영향이 크다.
탁월한 입지는 객실 가동률이 좋고 가동률이 좋아야 수익이 높아지고 수익이 높아야 호텔운영사도 수익지급을 잘해 줄 것이다.
그렇기 때문에 호텔 선택시 더더욱 수요가 많고 인프라가 구축된 호텔입지여야만 하는 것이다.
수익형 호텔 투자를 생각하는 당신 !
무엇보다 최우선으로 입지를 꼼꼼히 살펴야 한다.
수익율에 속지마라!
현재 분양중인 수익형 호텔들을 확인한 결과 분양가, 브랜드 유무, 수익배분 방식 등은 다양하지만 수익률은 동일한 것으로 조사 되었다.
완공후 담보대출비율을 제각기 다르게 시뮬레이션을 짰기 때문에 분양관계자 측에서 몆 %로
잡느냐에 따라 투자수익률은 달라질 수 있다.
예를 들어 2억의 분양가로 가정해 보자.
연 수익 8%보장 조건이라 할 때, 연 1,600만원 이라는 수익금이 들어 온다.
담보대출을 50%인 1억을 투자했다면 보장 수익의 2배인 16%의 수익률이 된다.
60%대출이라면 8,000만원 투자금 대비 20%라는 수익률이 나온다
하지만 간과하지 말아야 하는건 수익형 호텔은 임대 목적의 부동산이므로 LTV(담보대출비율)
자체가 낮다.
당국은 비주택 답보대출비율도 엄격히 규제하기로 했다.
완공후 잔금을 치룰때 중도금대출을 담보대출로 갈아타면서 자금의 문제를 일으킬 수 있으므로
다른 부동산과 마찬가지로 분양 당시 시장만 보면 낭패를 볼 수 있는 이유다(상업용 부동산의 경우 대부분 LTV는 50%, 임대사업자등록 물건이므로 분양가에서 부가세는 환급을 받는다)
담보대출비율, 금리 잔금을 치루는 문제와 모든 호텔이 분양자(투자자)가 직접 운영을 하지 않고
호텔운영사가 맡아서 운영하기 때문에 호텔 운영사의 운영방침, 지급조건 등이 담긴 임대차 계약서가 투자자의 가장 중요한 체크 포인트이다.
시행사, 운영사, 건설사, 신탁사 는 믿을 수 있는가?
수익형 호텔분양사업에서 시행사, 건설사, 신탁사는 완공 될 때까지의 책임시공, 완공을 책임진다.
2008년 굿모닝시티 사태이후 신탁사가 분양대금 관리를 맡는 시스템으로 바뀌면서 선분양의
준공전 위험성(공사중단 등)을 줄였기 때문에 완공까지의 문제점은 물건을 고르는데 크게 작용하지 않는다.
책임준공 시공사가 준공시까지 책임지고 준공한다.
시공사 선정시 자금을 주는 대주단, 신탁사가 까다로운 조건을 제시하는 이유중에 하나다.
수익형 호텔시행사는 사업시행 자체가 오래되지 않았기에 대부분이 첫 사업이다.
건설사도 호텔 사업은 대부분 처음인 곳들이다.
이렇기에 신탁사가 중요한 이유다.
허나 호텔이 완공 되면 시행사, 건설사, 신탁사는 사업에서 빠지고 운영사만 남게 된다 그렇기 때문에 운영사와의 임대차 계약, 브랜드사와의 협약 등 운영사의 운영투명성이 가장 중요한 포인트라 할 수 있다
무엇보다 호텔입지의 중요성이 강조되는 이유이다.
대부분 첫 사업이다 보니 기존의 호텔운영 노하우를 가진 PM(프로젝트매니저)사의 선정과 브랜드 도입, 업무협약(MOU), 사전 마케팅 등이 호텔의 매출, 인지도, 객실 가동률을 좌우 할 수 있다.
투자는 신중하며 빠른 선택이 관건이다!
기회라는 건 자주 오지 않는다 기회는 왔을 때 잡아야 한다
부동산은 선택 시 지구상의 하나만 존재하는 물건이다 그렇기에 좋은 물건은 빠른 선점이 필요하다. 검토는 철저히! 선택은 빠르게!
그렇기에 호텔투자는 신중과 과감성이 필요하다.
초기 사업이란점이 분양형 호텔의 최대 약점이라 할 수 있지만 어떤 사업이든 처음은 있다.
호텔은 어차피 어떤 호수를 선택하든 수익율은 같다지만 로얄 호수는 존재한다.
누구나 선호하는 호수의 선택은 나중에 매매 할 때 유리하게 작용한다.
그러므로 프리미엄의 차이가 발생한다.
호텔사업은 고 부가가치 서비스 사업이다.
그렇기에 다른 수익형 부동산보다 수익률이 높다는 평가다.
호텔신라나 롯데호텔에서 조사한 결과 호텔 매출액의 원가는 총 매출액의 50%(인건비와 소모물품 등 운영경비)정도이다.
여기에 3.5%정도를 장기수선 충당금으로 적립 하며 운영 순수익은 46.5%이다.
분양형 호텔 수익율중에 이부분은 반드시 체크해야한다.
장기수선 충당금을 수분양자가 100% 부담한다면 연 7~8%의 수익율이에서 차감되어야 하는 부분이다.
수익형 호텔은 이 순수익을 브랜드 도입에 따른 수수료(로열티), 운영사의 운영수수료, PM사
수수료, 투자자의 수익배당 등으로 배분 한다.
호텔은 운영기간이 오래될수록 인지도가 높아진다.
그렇기에 호텔의 가치는 시간이 지날수록 상승 된다는 잇점이 있다.
현시점보다 시장의 특성과 미래 가치를 보고 투자해야 한다.
얼마 전 언론에서 호텔 과잉공급의 우려를 보여 왔다.
하지만 결론적으로 아직 과잉 공급은 아니다.
앞에서 말한 내용과 같이 수요층이 형성 되어 있는
지역에 질적 향상된 호텔은 아직도 미비한 실정이다.
2015년까지 한시적 공급도 우려를 잠식 시킬 수 있는 요건이다.
호텔은 장기간 관광산업이며 국내 뿐 아니라 해외의 관광객 유치 등 다양한 마케팅이 필요한
사업이다.
그렇기 때문에 브랜드 도입은 필요악이라 볼 수 있다.
인지도 있는 브랜드가 가미된다면 체계화된 마케팅, 지원되는 시스템 등 금상첨화가 아닐 수 없다.
하지만 호텔 운영 수익중 많은 부분이 로열티로 나가기에 수분양자의 수익율은 악화 될 수 있다.
모든것은 입지에서 결론난다.
관광객이 매년 수천만명이 찾아오고 숙박시설이 부족한 지역이라면 입지에 의해 충분히 영업적
취약점 극복 됤 수 있다.
결론적으로 수익형 호텔투자는
입지, 브랜드, 수익분배 방식 등을 꼼꼼히 살펴야 하며, 현 시점 보다 향 후 시장의 전망 등을
고려해야하는 전문 투자이다.
수익형 호텔투자는 저금리시대의 대안이며 임대 시장의 패러다임을 바꿀 사업이라 하겠다.(펌)
부산 해운대 뷰티크팰리스 호텔 분양 051-743-0179
