부산시, 피해 민원 급증 지역주택조합 ‘경보발령’ 발표

부산시는 관내에서 추진되는 지역주택조합의 피해 방지를 위한 ‘경보발령’을 지난 19일 발표했다. 

최근 과열된 아파트 분양열기에 편승해 관내에서 우후죽순으로 추진되는 지역주택조합사업으로 인해 피해를 받았다는 민원 증가에 따른 것이다. 

이를 위해 부산시는 업무지침을 16개 구·군에서 시민 유의사항을 제작 배포하고, 지도감독을 강화하도록 지시했다. 

업무지침에는 ▲지역주택조합사업을 추진하기 위한 사전신고서를 제출 ▲조합규약동의서에 사업의 위험성을 알기 쉽게 설명한 표준양식의 사용 ▲홍보관 또는 조합원 모집장소에는 입구 등 눈에 잘 띄는 장소에 시에서 제공하는 대형안내문 게시 ▲조합인가 신청 시 조합원 개개인이 필수정보를 충분히 인지했는지 여부를 통신수단 등을 이용해 확인 등의 내용이 담겼다. 부산시는 상기 사항을 이행치 않을 경우 인·허가를 해주지 않을 방침이다. 

또 ▲조합원모집 과정에서 동·호수 지정 및 시공사 선정 등에 대한 수사 의뢰 조치 ▲조합비 및 업무추진비 등 회계처리 불투명으로 인한 민원제기 시 적극적으로 수사 의뢰 조치 ▲불법적으로 게시되는 현수막 광고 등 현혹조장에 대해 광고물관련법규에 의한 행정처벌 강화 ▲주택조합 가입알선 수수료 및 금품수수 행위 등 주택법 위반사항 적극 대처 ▲홍보관 설치를 위한 가설건축물 축조 시 토지권원확보비율 표시조건부여(기존홍보관 포함) 등에 지역주택조합과 관련된 업무에 대해서 적극 대처하도록 구·군에 시달했다. 

현재 부산에서 추진 중인 지역주택조합 현황은 조합설립인가 16개소, 조합설립추진중인 곳이 29개소 등 총 45개소다. 2014년 말 17개소, 2015년 9월 27개소와 비교할 때 지속적으로 증가했다. 수도권과 울산, 김해 등에서 추진 중인 일부 지역주택조합사업의 경우 정상적으로 추진되는 사례도 적지 않다. 하지만 이들 사업장은 주로 도심 외곽의 미개발사업지에서 추진하고 있다는 공통점이 있다. 

하지만 부산은 상황이 다르다. 부산시에 따르면 관내 사업장은 대부분 기존 시가지에서 사업을 진행해 토지비용이 높고, 거주자에게 주어지는 보상 비용이 적어 이주자체가 어려운 실정이다.

이런 과정에서 조합(모집대행업체)은 조합원을 모집하고 있어 추진 과정에서 사업이 지지부진하거나 멈출 경우 그 피해를 고스란히 계약자가 떠앉는 사례가 속출하고 있다. 일부 조합에서는 조합원을 모집하는 과정에서 사업방식과 내용을 충분히 설명하지 않고 마치 아파트에 당첨되는 것처럼 현혹하거나 실상과 다리게 동·호수지정과 유명시공사 선정을 조합원 모집과정에서 결정된 것처럼 내세우는 현장도 있었다. 

한 주택업계 관계자는 “지역주택조합사업의 경우 주택건설대지의 토지 사용권원을 80% 이상 확보해 지역주택조합이 설립된다 해도 주택건설사업계획승인 신청시 토지소유권을 95%이상 확보해야 계속적인 사업진행이 가능하다”면서 “실제 지역주택조합 설립 이후 토지 매입비용을 확보하지 못해 장기간 표류하고 있는 사업장이 부지기수이고, 집단적 행동으로 불만을 표시하는 조합원 가입자들도 상당하다”고 말했다. 

부산시 관계자는 “지역주택조합사업은 일반 아파트처럼 분양받고 끝나는 것이 아니라 조합원 개개인이 조합을 구성하고 사업주체가 되어 추진하는 사업으로 사업에 대한 모든 책임과 권한을 조합원이 부담하는 사업으로 한번 가입하면 탈퇴가 어렵다”면서 “현실적으로 조합원들은 사업내용을 이해하지 못한 채 피해를 호소하는 민원이 계속 제기되고 있어 사업추진에 대한 충분히 이해를 갖고 조합원 가입여부를 판단해야 한다”고 당부했다. 

신문인터뷰

서희건설

서희건설은 2012년 지역주택조합사업에 뛰어든 이후 4년 만에 대표 기업으로 도약했다. 지역주택조합사업 매출이 전체 매출의 10% 수준에서 40%까지 늘어났고 수주액은 2270억원에서 1조원까지 늘었다. 비결은 조합원 모집부터 인허가 등 사업승인, 시공까지 전 과정에 적극적으로 참여한 데 있다. 서희건설은 '80% 조합원 모집 후 착공' 원칙을 내세워 사업 속도를 높이는 동시에 안정성을 확보했다. 이봉관 회장은 앞으로도 지역주택조합사업을 자체 사업하듯 적극적인 자세로 하고, 저렴한 분양가 대비 퀄리티 높은 상품 설계와 빠른 사업 추진으로 차별화하겠다고 밝혔다.

-지역주택조합은 아파트란.

"지역 단위로 결성한 수요자들이 직접 사업주체가 돼 시행사의 이윤, 토지 금융비, 각종 부대비용 등을 절감하고 이를 통해 가격을 낮춘 아파트다. '원가 아파트' '아파트 공동구매'라고 말할 수 있다."

-이 사업에 뛰어든 이유는. 

"저렴한 공급가와 규제가 없다는 점에서 아파트 분양 시장의 틈새 전략이 될 수 있다고 판단했다. 조합원 개개인이 조합을 구성하고 사업주체가 돼 직접 땅을 사고 건설사에 시공을 맡기므로 땅값 이자 등 금융비용이 적게 들어 일반 아파트 분양가보다 10∼30% 저렴한 가격에 집을 살 수 있다. 청약통장은 물론 청약경쟁을 벌일 필요가 없으며 선착순으로 원하는 동과 호수를 정할 수 있다. 전매제한도 없어 사업승인 후에는 양도·양수가 가능하다. 사업 초기에는 우리한테 시공을 맡긴 조합물량이 500가구 미만인 단지가 많았는데 지금은 평균 1000가구가 넘는 대단지가 많아졌다. 지역주택조합 사업에 대한 관심이 높아졌다."

-서희건설만의 차별화 전략은 무엇인가.

"'80% 조합원 모집 후 착공' 원칙에 있다. 지역주택조합사업은 법적 요건인 조합원 50% 이상 모집하고 95% 토지확보가 되면 사업승인이 가능해 착공에 들어갈 수 있지만 우리는 80% 이상 조합원 모집 후 착공에 들어가는 형태로 사업을 진행한다. 사업의 빠른 진행과 안정성으로 조합원들의 걱정을 줄일 수 있다. 

또 조합원들이 건설사의 브랜드 파워를 믿고 있다가 손해 보는 사례를 방지하기 위해 체계적인 사업 관리 시스템을 구축했다. 자금 관리를 신탁회사에 맡기고 홍보관 오픈 전에 미리 부지를 확보할 수 있도록 유도한다. 또한 토지확보 작업과 인허가에 문제는 없는지 사전 검증하고 리스크를 제거하기 위해 성공 가능성이 높은 사업을 선택한다. 이외에도 단지의 실용적인 공간설계와 간결한 디자인을 위해 주부의 마음을 잘 아는 여성 전문 인력으로 조직을 운영하고 있다. 상품개발팀 전원을 여성으로 배치해 하루 일과 대부분을 집에서 보내야 하는 주부의 눈높이로 평면설계부터 수납공간, 편의시설에 이르기까지 꼼꼼히 챙기고 있다."-대표적인 성공 사례는.

"김해 지역주택조합 아파트를 들 수 있다. 2012년 5월 3.3㎡당 680만원의 공급가 대비 현재 인근 시세가 1000만원 이상으로 올라 입주민에 시세차익을 안겨줬다. 최근에는 1032세대의 광주 각화동 서희스타힐스가 조합원 모집과 일반분양을 마치고 현재 공사 중이다."

-현재 진행 중인 사업은.

"현재 조합원 모집 중인 주택조합은 61개 단지, 5만7594세대다. 앞으로 5년간 공급될 물량이다. 지난해 25개 단지, 2만5394세대를 공급됐고 올해 33개 단지, 3만3660세대가 공급됐다. 50% 이상 조합원이 모집된 단지가 38곳이며 이 가운데 80% 이상 조합원이 모집돼 착공을 준비 중인 단지가 16곳에 달한다."

-향후 계획은.

"지역주택조합 사업은 수익성이 낮아도 안정적인 이익을 창출할 수 있고 물량이 많아 지속적으로 수주할 계획이다. 국토교통부가 최근 소비자의 피해를 막기 위해 회계감사 횟수 강화, 조합원 모집 신고제 의무화 등 투명성을 강화하고 있어 사업을 원활히 추진할 수 있을 것으로 판단된다. 지난 4년간 쌓아온 성공 노하우를 바탕으로 사업주체인 조합을 적극 지원해 사업 성공확률을 높일 것이며 저렴한 분양가 대비 퀄리티 높은 상품 설계와 빠른 사업 추진 등 차별화 전략으로 지역주택조합사업 명가로서의 위치를 굳히겠다."