지역주택조합 주의 경보와 주택법 일부개정 해설
2017. 1. 17. 21:25
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말도 많고 탈도 많은 "지역주택조합"
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지역주택조합 사업이 다시 크게 늘면서 일선 현장에서는 조합 탈퇴, 사업 지연, 허위 과장·광고 등 여러 문제로 마찰이 끊이지 않고 있네요.
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지역주택조합 사업은 업무 대행사(조합 추진위)가 계약금만 지불한 상태에서 확정되지 않은 사업 규모와 ‘저렴한 분양가’를 내세워 조합원을 모집하고 모집한 자금으로 토지를 100% 취득해 사업을 시행하는 방식이죠.
이 과정에서 토지 취득이 안 되는 등 여러 이유로 사업이 지연되거나 무산되고, 분양가 역시 초기 약속한 분양가보다 크게 뛰기 일쑤입니다. 이렇듯 사업추진과정 중 많은 문제점이 나타나고 내짐마련의 꿈을 지닌 실수요자에게 피해가 극심해 지자체 별로 "주의경보"를 발령하고 투자 시 유의할 것을 당부하고 있습니다.
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국토교통부 등에 따르면 지역주택조합 설립은 2011년 10건에서 2015년 106건까지 늘었지만 입주까지 사업을 완료한 사례는, 2005년부터 지난해 상반기까지 전국에서 155개의 지역주택조합(7만5,970가구)이 사업을 추진했으나 입주까지 마친 곳은 34개 조합 1만4,058가구(21.9%)에 그칠 정도로 저조한 사업완료 실적이지요..
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지역주택조합의 문제점를 몇가지를 들어 보면,
첫번째, 토지확보 문제입니다.
사업계획승인을 받기 위해서는 토지의 소유권을 95%이상 확보해야 하는데 이전 절차인 조합설립단계(토지소유자의 80%의 사용승낙서 확보)에서 조합들이 일부토지만 확보한 상태에서 조합원을 가입 시키다보니(일부는 완전토지매입을 하지 않고 사용승낙서만 받아서 추진하면 더욱 위험합니다) 토지매입이 늦어져 사업이 지연되거나 토지 확보를 못하는 경우 사업자체가 무산되어 큰 피해를 볼 수 있습니다.
사업이 지연되는 경우 큰 돈이 묶여버리고 사업 지연에 따른 사업비 증가로 추가분담금이 발생해서 조합원 피해가 가중될수밖에 없습니다.
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두번째는 조합원모집과정의 폐쇄성으로 인한 조합원 피해입니다.
많은 장점만 부각시키고, 허위·과장광고도 불사하면서 조합원 모집을 하고 있는 현실이지만 이 과정에서 조합원 모집이 50% 이상 충분히 모집되지 않을 경우 사업지연과 피해가 먼저 가입한 조합원 몫으로 돌아가게 됩니다.
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마지막으로 조합원 탈퇴가 용이하지 않고 탈퇴 시 납입금을 반환받기가 대단히 어렵다는 점입니다.
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이런 문제점이 계속적으로 발생하는 상황이 되다 보니 다시 지자체들의 경보가 잇따라 나오고 있고요. 부산과 경남지역에서는 지자체가 나서서 지역주택조합 주의 경보를 최근 발령했고 지역주택조합이 급증하는 등 과열 양상을 보이고 민원 역시 줄지 않아 이 같은 조치를 취한 것입니다.
[지난 2016. 11.17 개정된 주택법입니다.].
[아래는 주택법 일부개정안(지역주택조합)에 대한 조문 해설입니다. 읽어보시기 바랍니다.]
(변호사 이강진, 법률사무소 자료를 인용했습니다.)
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주택법 일부개정안 (1) (2016. 11. 17. 의결)
(지역주택조합 조합원 탈퇴 및 환급, 조합원 공개모집 신고)
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주택법이 전면 개정된지 1년이 채 되지 않아서 주택법이 일부 개정이 되었습니다.
이번 주택법 개정은 지역주택조합과 관련되어서 여러 부분이 개정이 되었습니다. 그 주요내용은 아래와 같습니다.
주요내용
① 조합원의 조합 탈퇴 및 환급 관련 규정을 신설
② 업무대행자가 주택조합의 업무를 대행할 수 있는 범위 구체화
- 업무대행자의 귀책사유로 인한 조합, 조합원의 피해에 대한 업무대행자의 손해배상책임
- 국토교통부장관은 표준업무대행계약서를 작성?보급할 수 있도록 함
③ 조합원을 모집하려는 경우에는 해당 시장, 군수, 구청장에게 신고한 후 공개모집
- 이미 조합원 모집 신고된 사업대지와 중복되는 등의 경우에는 그 신고 수리를 거부
- 조합원 미신고 모집, 공개모집하지 않는 자에 대한 형사처벌 규정 도입
④ 주택조합이 공동사업주체인 시공자를 선정한 경우에는 그 시공자가 시공보증서를 주택조합에 제출
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1. 조합원의 탈퇴 및 환급 규정
제11조 제8항에서는 ‘제7항에도 불구하고 조합원은 조합규약으로 정하는 바에 따라 조합에 탈퇴 의사를 알리고 탈퇴할 수 있다.’ 제9항에서는 ‘탈퇴한 조합원(제명된 조합원을 포함한다)은 조합규약으로 정하는 바에 따라 부담한 비용의 환급을 청구할 수 있다’고 규정이 신설되었습니다.
현재 설립인가를 받은 조합의 경우에는 해당되지 않으며, 법안 공포후 6개월후 시행이므로 적어도 2017년 7월 이후에 설립인가가 되는 조합에 적용되는 내용이라 할 것입니다.
사실 해당 부분에 대하여 의문이 있는 것은 조합규약으로 정하는 바에 따라서 조합에 탈퇴의사를 알리고 탈퇴할 수 있다고 하여서 임의탈퇴가 불가능하도록 한 조항 자체를 무효화시키는 것인지 의문이 있습니다.
무효화 되지 않을 경우 조합규약으로 탈퇴를 불가능하도록 하는 현재의 표준규약에 따른다면 제11조 제8항의 탈퇴부분은 아무런 의미가 없어질 것으로 생각됩니다.
특히나 제11조 제9항의 경우 탈퇴하는 경우에 부담한 비용의 환급을 청구할 수 있는데 이 역시 조합규약으로 정하는 바에 따르는 것으로 탈퇴가 되는 경우에는 현재도 대부분의 조합에서 조합규약에 따라서 반환을 할 수 있도록 하고 있습니다.
다만, 조합원 가입계약서와 조합규약이 다른 경우에 적용에 있어서 문제 되는 부분들이 있는 사안들이 있으므로 그 경우에는 제11조 제9항이 적용이 되어서 환급시 규약이 우선한다는 것을 확인하는 의미가 있다고 생각됩니다.
그러나 가장 중요한 환급 시기 내지는 환급 범위에 대하여는 조합 규약에 따르도록 되어 있어서 현재의 조합 규약에 그대로 따를 수 밖에 없다는 점에서 실질적인 의미를 찾기는 어려울 것으로 생각합니다.
이번 개정안 이전에 국토교통위원회 검토보고서에서는 환급과 관련하여 탈퇴를 유도할 수 있는 측면 및 시행령 등과의 충돌로 인한 문제 등을 감안하여 조합규약에 탈퇴 및 환급과 관련하여 표준규약을 개정함으로서 개정안의 입법 취지가 달성되도록 하는 방안을 고려해보아야 한다는 의견이 있었고, 저도 표준규약을 조속히 개정해야 할 것으로 생각합니다.
부칙에서는 '제2조(조합 탈퇴 및 환급 청구 등에 관한 적용례) 제11조제7항부터 제9항까지의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 같은 조 제1항에 따라 주택조합설립인가(변경 인가를 포함한다. 이하 같다)를 받아 설립된 주택조합부터 적용한다'고 하여서 현재 설립인가를 받은 조합의 경우에는 해당되지 않으며, 법안 공포후 6개월후 시행이므로 적어도 2017년 7월 이후에 설립인가가 되는 조합에 적용되는 내용이라 할 것입니다.
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2. 업무대행자의 업무대행 범위 및 손해배상
주택법 일부 개정안에서는 업무대행자(업무대행사)와 관련하여 다음과 같이 개정이 되었습니다.
제11조의2(주택조합업무의 대행 등) ① 주택조합(리모델링주택조합은 제외한다) 및 그 조합의 구성원(주택조합의 발기인을 포함한다)은 조합원 가입 알선 등 주택조합의 업무를 제5조제2항에 따른 공동사업주체인 등록사업자 또는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게만 대행하도록 하여야 한다.
1. 등록사업자
2. 「공인중개사법」 제9조에 따른 중개업자
3. 「도시 및 주거환경정비법」 제69조에 따른 정비사업전문관리업자
4. 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」 제4조에 따른 등록사업자
5. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자
6. 그 밖에 다른 법률에 따라 등록한 자로서 대통령령으로 정하는 자
② 제1항에 따른 업무대행자의 업무범위는 다음 각 호와 같다.
1. 조합원 모집, 토지 확보, 조합설립인가 신청 등 조합설립을 위한 업무의 대행
2. 사업성 검토 및 사업계획서 작성업무의 대행
3. 설계자 및 시공자 선정에 관한 업무의 지원
4. 제15조에 따른 사업계획승인 신청 등 사업계획승인을 위한 업무의 대행
5. 그 밖에 총회의 운영업무 지원 등 국토교통부령으로 정하는 사항
③ 제1항 및 제2항에 따라 주택조합의 업무를 대행하는 자는 신의에 따라 성실하게 업무를 수행하여야 하고, 거짓 또는 과장 등의 방법으로 주택조합의 가입을 알선하여서는 아니 되며, 자신의 귀책사유로 조합 또는 조합원에게 손해를 입힌 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
④ 국토교통부장관은 주택조합의 원활한 사업추진 및 조합원의 권리 보호를 위하여 공정거래위원회 위원장과 협의를 거쳐 표준업무대행계약서를 작성, 보급할 수 있다.
우선 업무대행사의 자격요건에 대하여는 2016. 8. 12. 시행된 주택법에서 이미 규정된 것으로서 특별한 변화는 없으며, 업무대행자의 업무범위가 신설되었는데, 대부분이 기존의 업무대행사가 해오던 업무를 그대로 가져 온 것으로 보입니다.
검토보고서,심사보고서 등에는 별다른 언급은 없었으나 종래에 업무대행사가 조합 재산과 관련된 처분행위(아파트임의분양,상가분양)를 함으로 인하여 사업진행과정에서 조합원들과 마찰이 계속적으로 발생된다는 부분에서 해당 행위는 제외를 함으로서 처분행위와 관련된 문제가 다소나마 줄어들지 않을까 생각합니다.
특히나 위의 내용과 관련해서 임의분양, 상가분양을 하였는데 저가 분양으로 인하여 조합측에 손해가 발생하는 경우가 생기는 경우에 그 손해를 업무대행사에서 책임을 질 수 있도록 하는 규정이 생겨서 조합측이 피해를 배상받음에 있어서 다소나마 도움이 될 것으로 보입니다. 종래에도 업무대행사를 상대로 한 손해배상청구가 이루어지고 있으나 그 입증의 어려움 등으로 실제 배상을 받기까지 어려움이 많이 존재하고 있다는 점에서 도움이 될 것으로 보입니다.
마지막으로 표준업무대행계약서 작성, 보급으로 초기에 사업구도를 업무대행사가 주도하다 보니 업무대행사에게 일방적으로 유리한 계약이 체결되고 있으며, 그러한 내용을 조합원들에게 제대로 알리지 않은 상태에서 계약을 추인받고 있는 것이 현실입니다. 그렇기에 조합과 업무대행사간의 이해관계를 조율할 수 있도록 어느 한쪽에 일방적으로 치우지지 않은 표준업무대행계약서를 보급하고 가능하면 해당 계약서를 쓰도록 유도하여서 업무대행사의 전횡을 방지할 필요성이 있다고 보입니다.
이러한 점을 보면 업무대행사 관련하여 부족하기는 하지만 조금은 보완이 된 것이 아닌가 생각합니다.
3. 조합원 공개 모집과 시공보증
제11조의3(조합원 모집 신고 및 공개모집) ① 제11조제1항에 따라 지역주택조합 또는 직장주택조합의 설립인가를 받거나 인가받은 내용을 변경하기 위하여 조합원을 모집하려는 자는 관할 시장?군수?구청장에게 신고하고, 공개모집의 방법으로 조합원을 모집하여야 한다. 조합 설립인가를 받기 전에 신고한 내용을 변경하는 경우에도 또한 같다.
② 제1항에도 불구하고 공개모집 이후 조합원의 사망?자격상실?탈퇴 등으로 인한 결원을 충원하거나 미달된 조합원을 재모집하는 경우에는 신고하지 아니하고 선착순의 방법으로 조합원을 모집할 수 있다.
③ 제1항에 따른 모집 시기, 모집 방법 및 모집 절차 등 조합원 모집의 신고, 공개모집 및 조합 가입 신청자에 대한 정보 공개 등에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.
④ 제1항에 따라 신고를 받은 시장?군수?구청장은 신고내용이 이 법에 적합한 경우에는 신고를 수리하고 그 사실을 신고인에게 통보하여야 한다.
⑤ 시장, 군수, 구청장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 조합원 모집 신고를 수리할 수 없다.
1. 이미 신고된 사업대지와 일부 또는 전부가 중복되는 경우
2. 이미 수립되었거나 수립 예정인 도시?군계획, 이미 수립된 토지이용계획 또는 이 법이나 관계 법령에 따른 건축기준 및 건축제한 등에 따라 해당 주택건설대지에 조합주택을 건설할 수 없는 경우
3. 제11조의2제1항에 따라 조합업무를 대행할 수 있는 자가 아닌 자와 업무대행계약을 체결한 경우 등 신고내용이 법령에 위반되는 경우
4. 신고한 내용이 사실과 다른 경우
제102조제2호 제11조의3제1항을 위반하여 신고하지 아니하고 조합원을 모집하거나 조합원을 공개로 모집하지 아니한 자
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이번 주택법 개정안의 하이라이트라고 할 수 있을 것 같습니다. 조합원 모집을 공개로 한다고 하여 특별히 조합원 가입하려는 사람에게 도움이 될 수 있을까 했는데, 의외에 도움이 될 만한 것들이 들어간 것으로 보입니다.
먼저 ‘조합원을 모집하려는 자는 관할 시장, 군수, 구청장에게 신고하고, 공개모집의 방법으로 조합원을 모집하여야 합니다’ 공개모집이라함은 ‘제1항에 따른 모집 시기, 모집 방법 및 모집 절차 등 조합원 모집의 신고, 공개모집 및 조합 가입 신청자에 대한 정보 공개 등에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다’고 하여서 시행령을 기다려봐야 하겠지만 신문공고 정도에 지나지 않을까 하는 생각입니다.
다만, 여기에서 중요한 부분은 시행령에서 어떻게 결정되는지 따라서 다르겠지만 우선 조합 가입 신청자에 대한 정보 공개 부분으로 토지 확보 현황 등에 대하여 공개 하도록 할 경우에는 토지 부분을 가지고 허위, 과장광고하는 부분은 상당히 줄어들지 않을까 생각하며, 모집 방법과 관련하여 추첨 등의 방법으로 한다고 할 경우에는 선착순 동·호수 지정방법은 어려워지지 않을까 생각해봅니다. 그렇지만 일반분양에서 깜깜이 분양이라고 하여 일부러 1,2순위를 미달시키고 3순위로 해서 선착순 분양하는 방법과 동일하게 지역주택조합도 가능하다고 보이므로 상황에 따라서는 선착순 동·호수 지정방법이 그대로 유지될 가능성도 있어보입니다.
조합원 모집 신고와 관련해서 가장 중요한 부분은 바로 ‘이미 신고된 사업대지와 일부 또는 전부가 중복되는 경우’, ‘이미 수립되었거나 수립 예정인 도시?군계획, 이미 수립된 토지이용계획 또는 이 법이나 관계 법령에 따른 건축기준 및 건축제한 등에 따라 해당 주택건설대지에 조합주택을 건설할 수 없는 경우’, ‘제11조의2제1항에 따라 조합업무를 대행할 수 있는 자가 아닌 자와 업무대행계약을 체결한 경우 등 신고내용이 법령에 위반되는 경우’, ‘신고한 내용이 사실과 다른 경우’에는 조합원 모집 신고를 수리할 수 없도록 한 것입니다.
많은 경우에 이미 수립되었거나 수립 예정인 도시·군계획 내지는 사업지에 공동주택(아파트)를 건설할 수 없더라도 용도변경을 추진하면서 조합원들을 모집하여 왔는데, 이와 같은 사업 형태는 더 이상 지역주택조합 형태로 진행하기 어렵다고 생각됩니다. 특히나 업무대행사의 경우에 미자격 업무대행사들이 초기에 조합원들을 모집하다가 창립총회 즈음에 업무대행사를 변경하여 진행하는 경우가 있는데 이러한 경우에는 조합원 모집 신고 수리가 이루어지지 않으므로 사업 진행이 불가능 할 것으로 보입니다.
신고한 내용이 사실과 다른 경우에는 조합원 모집 신고 수리가 반려되는데 행정청에 따라서 요구할 수 있는 자료가 많아 질 수도 있을 것으로 보인다는 점에서 행정청의 재량이 매우 확대되었다고 생각되며, 모집 단계에서부터 시작할 수 없는 경우도 많이 발생할 것으로 보이는 바 향후 추진하는 지역주택조합의 경우 관할 행정청과 사전에 충분한 협의를 미리 거친이후에 조합원 모집을 시작해야 할 것으로 생각됩니다.
부칙으로 위와 같은 개정에도 불구하고 시행일 이전에 주택조합설립인가 신청을 한 경우와 일간신문에 조합원 모집 공고를 하여 조합원을 모집한 경우에는 종전의 법률을 따른다고 하고 있으므로 2017년 6월 이후에도 조합원을 모집할 것으로 예상되는 조합의 경우에는 미리 일간신문에 조합원 모집 공고를 내는 것이 부담을 덜 수 있다고 보입니다.
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4. 시공보증
제14조의2(주택조합사업의 시공보증) ① 주택조합이 공동사업주체인 시공자를 선정한 경우 그 시공자는 공사의 시공보증(시공자가 공사의 계약상 의무를 이행하지 못하거나 의무이행을 하지 아니할 경우 보증기관에서 시공자를 대신하여 계약이행의무를 부담하거나 총 공사금액의 50퍼센트 이하에서 대통령령으로 정하는 비율 이상의 범위에서 주택조합이 정하는 금액을 납부할 것을 보증하는 것을 말한다)을 위하여 국토교통부령으로 정하는 기관의 시공보증서를 조합에 제출하여야 한다.
② 제15조에 따른 사업계획승인권자는 제16조제2항에 따른 착공신고를 받는 경우에는 제1항에 따른 시공보증서 제출 여부를 확인하여야 한다.
주택조합의 공동사업주체인 시공사를 신정한 경우에 그 시공자는 시공보증서를 조합에 제출하여야 하고 사업계획승인시에 시공보증서 제출 여부를 관할 관청에서 확인하도록 하고 있는 바, 사실상 시공보증이 의무화가 되었다 할 것입니다.
사업계획승인 단계에서 우선은 제대로 된 건설사를 선정하지 아니하고 일단 승인을 얻기 위하여 소규모 업체와 형식적인 계약을 체결한 이후에 사업계획승인을 얻는 경우도 보이고 있는데, 일단을 이러한 행위는 사실상 차단될 것으로 보입니다.
지역주택조합의 경우 대부분 중견기업 이상의 건설업체를 선정하므로 착공이 이루어진 경우에는 별 무리없이 사업이 진행되고는 있으나, 시공보증이 된다면 조합원들은 시공사를 안심하고 선택할 수 있다고 생각됩니다. 다만, 시공보증에 따라서 공사대금이 다소나마 증액될 여지도 있다고 생각됩니다.
시공보증과 관련해서는 사업계획승인단계에서 관할 관청에서 확인하도록 되어 있으므로 현재 설립인가된 조합의 경우에도 사업계획승인이 내년 6월 이후에 이루어진다면 시공보증 조항이 적용이 되는 것으로 보아야 하겠습니다.
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5. 결론
이번 주택법 개정과 관련해서 이미 조합원 가입자들에게 도움이 되는 부분은 시공보증 정도에 불과하다고 보입니다. 다만, 2017년 6월 이후에 조합원 모집을 시작하는 지역주택조합에 가입하는 조합원들의 경우에는 이미 모집을 위하여 관할 관청의 검토를 한 번 거친상태라는 점에서 현재보다는 안심하고 지역주택조합에 가입할 수 있는 여건이 마련된 것으로 생각됩니다.
한편, 현재 진행되고 있는 지역주택조합들 중에서 조합원 모집 신고와 관련하여 적용을 한다면 조합원 모집 자체가 불가능 한 곳들도 눈에 띄는바 향후 급속도록 지역주택조합 사업이 위축되지 않을까 하는 예상도 해봅니다. .
2017. 1. 17. 21:25
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말도 많고 탈도 많은 "지역주택조합"
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지역주택조합 사업이 다시 크게 늘면서 일선 현장에서는 조합 탈퇴, 사업 지연, 허위 과장·광고 등 여러 문제로 마찰이 끊이지 않고 있네요.
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지역주택조합 사업은 업무 대행사(조합 추진위)가 계약금만 지불한 상태에서 확정되지 않은 사업 규모와 ‘저렴한 분양가’를 내세워 조합원을 모집하고 모집한 자금으로 토지를 100% 취득해 사업을 시행하는 방식이죠.
이 과정에서 토지 취득이 안 되는 등 여러 이유로 사업이 지연되거나 무산되고, 분양가 역시 초기 약속한 분양가보다 크게 뛰기 일쑤입니다. 이렇듯 사업추진과정 중 많은 문제점이 나타나고 내짐마련의 꿈을 지닌 실수요자에게 피해가 극심해 지자체 별로 "주의경보"를 발령하고 투자 시 유의할 것을 당부하고 있습니다.
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국토교통부 등에 따르면 지역주택조합 설립은 2011년 10건에서 2015년 106건까지 늘었지만 입주까지 사업을 완료한 사례는, 2005년부터 지난해 상반기까지 전국에서 155개의 지역주택조합(7만5,970가구)이 사업을 추진했으나 입주까지 마친 곳은 34개 조합 1만4,058가구(21.9%)에 그칠 정도로 저조한 사업완료 실적이지요..
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지역주택조합의 문제점를 몇가지를 들어 보면,
첫번째, 토지확보 문제입니다.
사업계획승인을 받기 위해서는 토지의 소유권을 95%이상 확보해야 하는데 이전 절차인 조합설립단계(토지소유자의 80%의 사용승낙서 확보)에서 조합들이 일부토지만 확보한 상태에서 조합원을 가입 시키다보니(일부는 완전토지매입을 하지 않고 사용승낙서만 받아서 추진하면 더욱 위험합니다) 토지매입이 늦어져 사업이 지연되거나 토지 확보를 못하는 경우 사업자체가 무산되어 큰 피해를 볼 수 있습니다.
사업이 지연되는 경우 큰 돈이 묶여버리고 사업 지연에 따른 사업비 증가로 추가분담금이 발생해서 조합원 피해가 가중될수밖에 없습니다.
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두번째는 조합원모집과정의 폐쇄성으로 인한 조합원 피해입니다.
많은 장점만 부각시키고, 허위·과장광고도 불사하면서 조합원 모집을 하고 있는 현실이지만 이 과정에서 조합원 모집이 50% 이상 충분히 모집되지 않을 경우 사업지연과 피해가 먼저 가입한 조합원 몫으로 돌아가게 됩니다.
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마지막으로 조합원 탈퇴가 용이하지 않고 탈퇴 시 납입금을 반환받기가 대단히 어렵다는 점입니다.
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이런 문제점이 계속적으로 발생하는 상황이 되다 보니 다시 지자체들의 경보가 잇따라 나오고 있고요. 부산과 경남지역에서는 지자체가 나서서 지역주택조합 주의 경보를 최근 발령했고 지역주택조합이 급증하는 등 과열 양상을 보이고 민원 역시 줄지 않아 이 같은 조치를 취한 것입니다.
[지난 2016. 11.17 개정된 주택법입니다.].
[아래는 주택법 일부개정안(지역주택조합)에 대한 조문 해설입니다. 읽어보시기 바랍니다.]
(변호사 이강진, 법률사무소 자료를 인용했습니다.)
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주택법 일부개정안 (1) (2016. 11. 17. 의결)
(지역주택조합 조합원 탈퇴 및 환급, 조합원 공개모집 신고)
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주택법이 전면 개정된지 1년이 채 되지 않아서 주택법이 일부 개정이 되었습니다.
이번 주택법 개정은 지역주택조합과 관련되어서 여러 부분이 개정이 되었습니다. 그 주요내용은 아래와 같습니다.
주요내용
① 조합원의 조합 탈퇴 및 환급 관련 규정을 신설
② 업무대행자가 주택조합의 업무를 대행할 수 있는 범위 구체화
- 업무대행자의 귀책사유로 인한 조합, 조합원의 피해에 대한 업무대행자의 손해배상책임
- 국토교통부장관은 표준업무대행계약서를 작성?보급할 수 있도록 함
③ 조합원을 모집하려는 경우에는 해당 시장, 군수, 구청장에게 신고한 후 공개모집
- 이미 조합원 모집 신고된 사업대지와 중복되는 등의 경우에는 그 신고 수리를 거부
- 조합원 미신고 모집, 공개모집하지 않는 자에 대한 형사처벌 규정 도입
④ 주택조합이 공동사업주체인 시공자를 선정한 경우에는 그 시공자가 시공보증서를 주택조합에 제출
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1. 조합원의 탈퇴 및 환급 규정
제11조 제8항에서는 ‘제7항에도 불구하고 조합원은 조합규약으로 정하는 바에 따라 조합에 탈퇴 의사를 알리고 탈퇴할 수 있다.’ 제9항에서는 ‘탈퇴한 조합원(제명된 조합원을 포함한다)은 조합규약으로 정하는 바에 따라 부담한 비용의 환급을 청구할 수 있다’고 규정이 신설되었습니다.
현재 설립인가를 받은 조합의 경우에는 해당되지 않으며, 법안 공포후 6개월후 시행이므로 적어도 2017년 7월 이후에 설립인가가 되는 조합에 적용되는 내용이라 할 것입니다.
사실 해당 부분에 대하여 의문이 있는 것은 조합규약으로 정하는 바에 따라서 조합에 탈퇴의사를 알리고 탈퇴할 수 있다고 하여서 임의탈퇴가 불가능하도록 한 조항 자체를 무효화시키는 것인지 의문이 있습니다.
무효화 되지 않을 경우 조합규약으로 탈퇴를 불가능하도록 하는 현재의 표준규약에 따른다면 제11조 제8항의 탈퇴부분은 아무런 의미가 없어질 것으로 생각됩니다.
특히나 제11조 제9항의 경우 탈퇴하는 경우에 부담한 비용의 환급을 청구할 수 있는데 이 역시 조합규약으로 정하는 바에 따르는 것으로 탈퇴가 되는 경우에는 현재도 대부분의 조합에서 조합규약에 따라서 반환을 할 수 있도록 하고 있습니다.
다만, 조합원 가입계약서와 조합규약이 다른 경우에 적용에 있어서 문제 되는 부분들이 있는 사안들이 있으므로 그 경우에는 제11조 제9항이 적용이 되어서 환급시 규약이 우선한다는 것을 확인하는 의미가 있다고 생각됩니다.
그러나 가장 중요한 환급 시기 내지는 환급 범위에 대하여는 조합 규약에 따르도록 되어 있어서 현재의 조합 규약에 그대로 따를 수 밖에 없다는 점에서 실질적인 의미를 찾기는 어려울 것으로 생각합니다.
이번 개정안 이전에 국토교통위원회 검토보고서에서는 환급과 관련하여 탈퇴를 유도할 수 있는 측면 및 시행령 등과의 충돌로 인한 문제 등을 감안하여 조합규약에 탈퇴 및 환급과 관련하여 표준규약을 개정함으로서 개정안의 입법 취지가 달성되도록 하는 방안을 고려해보아야 한다는 의견이 있었고, 저도 표준규약을 조속히 개정해야 할 것으로 생각합니다.
부칙에서는 '제2조(조합 탈퇴 및 환급 청구 등에 관한 적용례) 제11조제7항부터 제9항까지의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 같은 조 제1항에 따라 주택조합설립인가(변경 인가를 포함한다. 이하 같다)를 받아 설립된 주택조합부터 적용한다'고 하여서 현재 설립인가를 받은 조합의 경우에는 해당되지 않으며, 법안 공포후 6개월후 시행이므로 적어도 2017년 7월 이후에 설립인가가 되는 조합에 적용되는 내용이라 할 것입니다.
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2. 업무대행자의 업무대행 범위 및 손해배상
주택법 일부 개정안에서는 업무대행자(업무대행사)와 관련하여 다음과 같이 개정이 되었습니다.
제11조의2(주택조합업무의 대행 등) ① 주택조합(리모델링주택조합은 제외한다) 및 그 조합의 구성원(주택조합의 발기인을 포함한다)은 조합원 가입 알선 등 주택조합의 업무를 제5조제2항에 따른 공동사업주체인 등록사업자 또는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게만 대행하도록 하여야 한다.
1. 등록사업자
2. 「공인중개사법」 제9조에 따른 중개업자
3. 「도시 및 주거환경정비법」 제69조에 따른 정비사업전문관리업자
4. 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」 제4조에 따른 등록사업자
5. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자
6. 그 밖에 다른 법률에 따라 등록한 자로서 대통령령으로 정하는 자
② 제1항에 따른 업무대행자의 업무범위는 다음 각 호와 같다.
1. 조합원 모집, 토지 확보, 조합설립인가 신청 등 조합설립을 위한 업무의 대행
2. 사업성 검토 및 사업계획서 작성업무의 대행
3. 설계자 및 시공자 선정에 관한 업무의 지원
4. 제15조에 따른 사업계획승인 신청 등 사업계획승인을 위한 업무의 대행
5. 그 밖에 총회의 운영업무 지원 등 국토교통부령으로 정하는 사항
③ 제1항 및 제2항에 따라 주택조합의 업무를 대행하는 자는 신의에 따라 성실하게 업무를 수행하여야 하고, 거짓 또는 과장 등의 방법으로 주택조합의 가입을 알선하여서는 아니 되며, 자신의 귀책사유로 조합 또는 조합원에게 손해를 입힌 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
④ 국토교통부장관은 주택조합의 원활한 사업추진 및 조합원의 권리 보호를 위하여 공정거래위원회 위원장과 협의를 거쳐 표준업무대행계약서를 작성, 보급할 수 있다.
우선 업무대행사의 자격요건에 대하여는 2016. 8. 12. 시행된 주택법에서 이미 규정된 것으로서 특별한 변화는 없으며, 업무대행자의 업무범위가 신설되었는데, 대부분이 기존의 업무대행사가 해오던 업무를 그대로 가져 온 것으로 보입니다.
검토보고서,심사보고서 등에는 별다른 언급은 없었으나 종래에 업무대행사가 조합 재산과 관련된 처분행위(아파트임의분양,상가분양)를 함으로 인하여 사업진행과정에서 조합원들과 마찰이 계속적으로 발생된다는 부분에서 해당 행위는 제외를 함으로서 처분행위와 관련된 문제가 다소나마 줄어들지 않을까 생각합니다.
특히나 위의 내용과 관련해서 임의분양, 상가분양을 하였는데 저가 분양으로 인하여 조합측에 손해가 발생하는 경우가 생기는 경우에 그 손해를 업무대행사에서 책임을 질 수 있도록 하는 규정이 생겨서 조합측이 피해를 배상받음에 있어서 다소나마 도움이 될 것으로 보입니다. 종래에도 업무대행사를 상대로 한 손해배상청구가 이루어지고 있으나 그 입증의 어려움 등으로 실제 배상을 받기까지 어려움이 많이 존재하고 있다는 점에서 도움이 될 것으로 보입니다.
마지막으로 표준업무대행계약서 작성, 보급으로 초기에 사업구도를 업무대행사가 주도하다 보니 업무대행사에게 일방적으로 유리한 계약이 체결되고 있으며, 그러한 내용을 조합원들에게 제대로 알리지 않은 상태에서 계약을 추인받고 있는 것이 현실입니다. 그렇기에 조합과 업무대행사간의 이해관계를 조율할 수 있도록 어느 한쪽에 일방적으로 치우지지 않은 표준업무대행계약서를 보급하고 가능하면 해당 계약서를 쓰도록 유도하여서 업무대행사의 전횡을 방지할 필요성이 있다고 보입니다.
이러한 점을 보면 업무대행사 관련하여 부족하기는 하지만 조금은 보완이 된 것이 아닌가 생각합니다.
3. 조합원 공개 모집과 시공보증
제11조의3(조합원 모집 신고 및 공개모집) ① 제11조제1항에 따라 지역주택조합 또는 직장주택조합의 설립인가를 받거나 인가받은 내용을 변경하기 위하여 조합원을 모집하려는 자는 관할 시장?군수?구청장에게 신고하고, 공개모집의 방법으로 조합원을 모집하여야 한다. 조합 설립인가를 받기 전에 신고한 내용을 변경하는 경우에도 또한 같다.
② 제1항에도 불구하고 공개모집 이후 조합원의 사망?자격상실?탈퇴 등으로 인한 결원을 충원하거나 미달된 조합원을 재모집하는 경우에는 신고하지 아니하고 선착순의 방법으로 조합원을 모집할 수 있다.
③ 제1항에 따른 모집 시기, 모집 방법 및 모집 절차 등 조합원 모집의 신고, 공개모집 및 조합 가입 신청자에 대한 정보 공개 등에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.
④ 제1항에 따라 신고를 받은 시장?군수?구청장은 신고내용이 이 법에 적합한 경우에는 신고를 수리하고 그 사실을 신고인에게 통보하여야 한다.
⑤ 시장, 군수, 구청장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 조합원 모집 신고를 수리할 수 없다.
1. 이미 신고된 사업대지와 일부 또는 전부가 중복되는 경우
2. 이미 수립되었거나 수립 예정인 도시?군계획, 이미 수립된 토지이용계획 또는 이 법이나 관계 법령에 따른 건축기준 및 건축제한 등에 따라 해당 주택건설대지에 조합주택을 건설할 수 없는 경우
3. 제11조의2제1항에 따라 조합업무를 대행할 수 있는 자가 아닌 자와 업무대행계약을 체결한 경우 등 신고내용이 법령에 위반되는 경우
4. 신고한 내용이 사실과 다른 경우
제102조제2호 제11조의3제1항을 위반하여 신고하지 아니하고 조합원을 모집하거나 조합원을 공개로 모집하지 아니한 자
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이번 주택법 개정안의 하이라이트라고 할 수 있을 것 같습니다. 조합원 모집을 공개로 한다고 하여 특별히 조합원 가입하려는 사람에게 도움이 될 수 있을까 했는데, 의외에 도움이 될 만한 것들이 들어간 것으로 보입니다.
먼저 ‘조합원을 모집하려는 자는 관할 시장, 군수, 구청장에게 신고하고, 공개모집의 방법으로 조합원을 모집하여야 합니다’ 공개모집이라함은 ‘제1항에 따른 모집 시기, 모집 방법 및 모집 절차 등 조합원 모집의 신고, 공개모집 및 조합 가입 신청자에 대한 정보 공개 등에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다’고 하여서 시행령을 기다려봐야 하겠지만 신문공고 정도에 지나지 않을까 하는 생각입니다.
다만, 여기에서 중요한 부분은 시행령에서 어떻게 결정되는지 따라서 다르겠지만 우선 조합 가입 신청자에 대한 정보 공개 부분으로 토지 확보 현황 등에 대하여 공개 하도록 할 경우에는 토지 부분을 가지고 허위, 과장광고하는 부분은 상당히 줄어들지 않을까 생각하며, 모집 방법과 관련하여 추첨 등의 방법으로 한다고 할 경우에는 선착순 동·호수 지정방법은 어려워지지 않을까 생각해봅니다. 그렇지만 일반분양에서 깜깜이 분양이라고 하여 일부러 1,2순위를 미달시키고 3순위로 해서 선착순 분양하는 방법과 동일하게 지역주택조합도 가능하다고 보이므로 상황에 따라서는 선착순 동·호수 지정방법이 그대로 유지될 가능성도 있어보입니다.
조합원 모집 신고와 관련해서 가장 중요한 부분은 바로 ‘이미 신고된 사업대지와 일부 또는 전부가 중복되는 경우’, ‘이미 수립되었거나 수립 예정인 도시?군계획, 이미 수립된 토지이용계획 또는 이 법이나 관계 법령에 따른 건축기준 및 건축제한 등에 따라 해당 주택건설대지에 조합주택을 건설할 수 없는 경우’, ‘제11조의2제1항에 따라 조합업무를 대행할 수 있는 자가 아닌 자와 업무대행계약을 체결한 경우 등 신고내용이 법령에 위반되는 경우’, ‘신고한 내용이 사실과 다른 경우’에는 조합원 모집 신고를 수리할 수 없도록 한 것입니다.
많은 경우에 이미 수립되었거나 수립 예정인 도시·군계획 내지는 사업지에 공동주택(아파트)를 건설할 수 없더라도 용도변경을 추진하면서 조합원들을 모집하여 왔는데, 이와 같은 사업 형태는 더 이상 지역주택조합 형태로 진행하기 어렵다고 생각됩니다. 특히나 업무대행사의 경우에 미자격 업무대행사들이 초기에 조합원들을 모집하다가 창립총회 즈음에 업무대행사를 변경하여 진행하는 경우가 있는데 이러한 경우에는 조합원 모집 신고 수리가 이루어지지 않으므로 사업 진행이 불가능 할 것으로 보입니다.
신고한 내용이 사실과 다른 경우에는 조합원 모집 신고 수리가 반려되는데 행정청에 따라서 요구할 수 있는 자료가 많아 질 수도 있을 것으로 보인다는 점에서 행정청의 재량이 매우 확대되었다고 생각되며, 모집 단계에서부터 시작할 수 없는 경우도 많이 발생할 것으로 보이는 바 향후 추진하는 지역주택조합의 경우 관할 행정청과 사전에 충분한 협의를 미리 거친이후에 조합원 모집을 시작해야 할 것으로 생각됩니다.
부칙으로 위와 같은 개정에도 불구하고 시행일 이전에 주택조합설립인가 신청을 한 경우와 일간신문에 조합원 모집 공고를 하여 조합원을 모집한 경우에는 종전의 법률을 따른다고 하고 있으므로 2017년 6월 이후에도 조합원을 모집할 것으로 예상되는 조합의 경우에는 미리 일간신문에 조합원 모집 공고를 내는 것이 부담을 덜 수 있다고 보입니다.
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4. 시공보증
제14조의2(주택조합사업의 시공보증) ① 주택조합이 공동사업주체인 시공자를 선정한 경우 그 시공자는 공사의 시공보증(시공자가 공사의 계약상 의무를 이행하지 못하거나 의무이행을 하지 아니할 경우 보증기관에서 시공자를 대신하여 계약이행의무를 부담하거나 총 공사금액의 50퍼센트 이하에서 대통령령으로 정하는 비율 이상의 범위에서 주택조합이 정하는 금액을 납부할 것을 보증하는 것을 말한다)을 위하여 국토교통부령으로 정하는 기관의 시공보증서를 조합에 제출하여야 한다.
② 제15조에 따른 사업계획승인권자는 제16조제2항에 따른 착공신고를 받는 경우에는 제1항에 따른 시공보증서 제출 여부를 확인하여야 한다.
주택조합의 공동사업주체인 시공사를 신정한 경우에 그 시공자는 시공보증서를 조합에 제출하여야 하고 사업계획승인시에 시공보증서 제출 여부를 관할 관청에서 확인하도록 하고 있는 바, 사실상 시공보증이 의무화가 되었다 할 것입니다.
사업계획승인 단계에서 우선은 제대로 된 건설사를 선정하지 아니하고 일단 승인을 얻기 위하여 소규모 업체와 형식적인 계약을 체결한 이후에 사업계획승인을 얻는 경우도 보이고 있는데, 일단을 이러한 행위는 사실상 차단될 것으로 보입니다.
지역주택조합의 경우 대부분 중견기업 이상의 건설업체를 선정하므로 착공이 이루어진 경우에는 별 무리없이 사업이 진행되고는 있으나, 시공보증이 된다면 조합원들은 시공사를 안심하고 선택할 수 있다고 생각됩니다. 다만, 시공보증에 따라서 공사대금이 다소나마 증액될 여지도 있다고 생각됩니다.
시공보증과 관련해서는 사업계획승인단계에서 관할 관청에서 확인하도록 되어 있으므로 현재 설립인가된 조합의 경우에도 사업계획승인이 내년 6월 이후에 이루어진다면 시공보증 조항이 적용이 되는 것으로 보아야 하겠습니다.
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5. 결론
이번 주택법 개정과 관련해서 이미 조합원 가입자들에게 도움이 되는 부분은 시공보증 정도에 불과하다고 보입니다. 다만, 2017년 6월 이후에 조합원 모집을 시작하는 지역주택조합에 가입하는 조합원들의 경우에는 이미 모집을 위하여 관할 관청의 검토를 한 번 거친상태라는 점에서 현재보다는 안심하고 지역주택조합에 가입할 수 있는 여건이 마련된 것으로 생각됩니다.
한편, 현재 진행되고 있는 지역주택조합들 중에서 조합원 모집 신고와 관련하여 적용을 한다면 조합원 모집 자체가 불가능 한 곳들도 눈에 띄는바 향후 급속도록 지역주택조합 사업이 위축되지 않을까 하는 예상도 해봅니다. .