지역주택조합시 분양승인 전 동, 호수 지정 여부?

지역주택조합 '주의보'…조합이 책임지는 구조, 불이익·비용도 조합원 책임2015-08-11 

일반 분양 방식에 비해 비교적 저렴한 분양가 때문에 내 집 마련의 대안으로 떠오르고 있는 지역주택조합 사업에 대해 잇단 경고등이 켜지고 있다. 대구 16곳에 이르는 지역주택조합 사업 추진이 좌초되거나 제 속도를 내지 못할 경우, 조합원들의 큰 피해가 예상되는 만큼 시장 불신으로 이어질 개연성이 크다. 또 1천500여 가구의 매머드급 아파트 단지가 포함돼 있는데다, 최고 금싸라기 땅으로 꼽히는 수성구 범어네거리에도 같은 방식으로 사업이 진행되고 있어 예의주시하고 있다.

◆지역주택조합의 장`단점

지역주택조합은 양날의 검이다. 잘 쓰면 무주택자 등 서민들이 내 집 마련의 유용한 수단이 될 수 있지만 위험 요소도 많다. 토지 확보가 되지 않은 상태에서 조합원을 모집하다가 사업 진행이 더디거나 아예 좌초되는 경우가 비일비재하다. 조합원으로 한 번 가입하면 금전적 손해 없이는 탈퇴하기도 어렵다.

건설사가 이름만 빌려주는 경우도 많다. 단순 구두계약이나 MOU 성격이 짙어 사업 진행 중 몇 차례나 시공사가 교체되더라도 법적 보호를 받지 못한다.

분양 전문가들은 "지역주택조합은 시행사와 함께하는 공동사업 형태도 있지만, 대부분 조합이 책임을 지는 구조여서 사업 과정에서 벌어지는 불이익과 비용은 모두 조합원이 감당해야 한다"고 했다.

그러나 이 모든 위험 요소는 눈앞의 달콤한 유혹 앞에서는 녹아내린다. 상당수 업무대행사가 저렴한 분양가를 내세워 고도의 심리전(?)을 펼치기 때문이다.

조합원 모집에서 가장 중요한 요소는 코어(핵심) 멤버다. 이들만 확보되면 다른 조합원들은 웃돈을 주고서라도 앞다퉈 몰려든다.

우선 시간당 아르바이트생을 적게는 수십 명에서 많게는 수백 명까지 모은다. 모집이 선착순으로 이뤄지는 점을 노려 견본주택 앞에 동원된 아르바이트생들로 인간띠가 형성되게 한다. 금방 입소문이 나고 인원이 불기 시작한다. 실제로 최근 조합원을 모집한 곳에는 조합원 모집 사흘 전부터 긴 줄이 늘어서기도 했다. 이른바 '줄값'으로 불리는 웃돈이 1천만원 가까이 붙었다. 이 과정에서 일부에선 아르바이트생 동원 의혹을 제기하기도 했다. 이때부터 대행사들의 '꿩 먹고 알 먹기' 게임이 시작된다. 줄값을 지불하려는 조합원들에게 웃돈을 받고 미리 선점해둔 조합원 순번을 팔아넘기는 메커니즘이 진행된다.

업계 관계자는 "일부 대행사들은 종종 아르바이트생 줄 세우기 꼼수로 조합원을 모집하기도 한다"고 귀띔했다.

찔러보기 수법도 자주 동원된다. 조합원 가입을 하면 며칠 내에 대행사 직원이 전화를 하고 웃돈 수백만원을 제시한다. 이후 며칠 뒤 재차 더 높은 금액을 부르며 전매 의향을 묻는다. 그러면 백이면 백 조합원들은 조합원 딱지값이 더 오를 것으로 보고 친척이나 지인들한테도 투자를 권한다.

◆투자 유의점

지역주택조합원으로 가입할 때는 '4유(有) 원칙'을 꼼꼼히 따져야 한다. 토지, 시공사, 투명한 자금운용, 사업성 등이다. 4가지 유의사항 중에서도 대상 부지 확보(매도청구 가능한 95% 이상)를 반드시 확인해야 한다. 토지 작업이 지역주택조합의 성공 열쇠이기 때문이다.

인기리에 조합원 모집을 한 대구 동구의 한 지역주택조합 사업은 땅을 채 확보하지 않은 상태에서 조합원을 모집했으나, 결국 다른 시공사가 부지의 큰 부분을 확보하는 바람에 사업이 더디게 진행되고 있다.

입주 가능 시기 과장 및 허위 정보, 사업 대상지의 토지이용규제 및 관련 절차로 조합원의 분담금 변경 및 사업성 여부, 조합원 탈퇴 시 분담금 환급 및 사업완료 후 조합재산분배 등 조합원의 권리 및 의무 등도 반드시 살펴봐야 한다.

일부 주택조합은 원하는 동`호수를 지정하게 해주겠다며 조합원을 현혹하지만, 동`호수 지정은 원칙적으로 사업승인 후 추첨이 원칙이라는 점도 명심해야 한다. 조합원 모집과정에서 가입계약서에 동`호수를 명시했다 하더라도 아직 주택조합 설립인가도 나지 않은 만큼 원하는 동`호수를 담보받은 상태가 아니다. 또 조합원의 모집 규모에 따라 가구 수 변경, 조감도와 다른 아파트 건축 등도 염두에 둬야 한다.

업계 관계자는 "주택조합의 장`단점을 충분히 확인해 신중하게 가입하고, 법령 등을 참고해 투자 여부를 판단해야 한다"고 말했다.

일반 조합원부터 건설사, 지역 부동산업계, 행정기관 등이 모두 나서야 한다는 목소리도 커지고 있다.

분양 전문가들은 "지역주택조합 가입 시 시민이 주의해야 하며 지방자치단체에서도 추진위 및 업무대행사 신고 등록의 의무화, 토지확보 상황, 조합자금사용 등 정보공개를 의무화하는 제도 마련을 시급히 해야 한다"며 "관련 법령이 미흡해 손 놓고 있기보다는 적극적으로 모집 단계부터 공정성이나 투명성, 권리 및 의무사항 공시 등 대처에 나설 필요가 있다"고 전했다.

지역주택조합 설립인가 전 동ᆞ호수를 지정할 수 있을까?
2015.9

국토교통부에 문의후 답변.

- 조합설립인가 전 동ᆞ호수를 지정할 수있는지 ? 

- 국토교통부 답변 

( 주택법 ) 제32 조 제 5 항에 따라
법 제 41 조에 따른 투기과열지구에서는 지역주택조합의 조합원을 선착순의 방법으로 

모집할 수 없으나 ,

투기과열지구가 아닌 지역 ( 현재 투기과열지구로 지정된 곳은 없음 ) 에서는

해당 조합규약 등이 정하는 절차와 방법에 따라 자율적으로 조합원을
모집할 수 있습니다.

다만 , 동ᆞ호수 배정 등 선착순의 방법으로 조합원을 모집하면서 조합원이 되는 자를 속이거나 잘못 알게
할 우려가 있는 거짓 ᆞ과장의 표시ᆞ광고 행위에 대하여는 ( 표시 ᆞ광고의 공정화에 관한 법률 ) 제 17 조 제 1 호에 따른 처벌대상이 될 것이나 , 이는 사실관계에 따라 판단할 사항임을 알려드리며 , 

아울러 , 참고자료인 표준규약 ( 법적구속력 없음 ) 제 48 조에서는 

조합원의 동ᆞ호수 결정은 조합이 결정한 지정시기에 공정한 추첨 방법에
의하여 결정하고 세부적인 추첨
방법은 별도로 정하도록 하고 있음을 알려드립니다.

( 참조 )

( 국토교통부 표준규약 )

제 48 조 ( 조합주택의 공급 )

1 . 조합원에게 공급하는 주택의 규모는 조합의
사업계획 및 사업계획승인의 내용에 따라 평형별 로 확정한다.

2 . 신축주택의 평형별 배정은 조합원이 부담금을 기준으로 결정한다.

3 . 조합원의 동ᆞ호수 결정은 조합이 결정한 시기에 공정한 추첨 방법에 의하여 결정한다.
세부적인 추첨방법은 별도로 정할 수 있다.

※ 추첨시기 및 방법은 사업진행의 정도에 따라 조합원 총회 또는 이사회에서 결정할 수 있을것임 . ( 예 : 입주일 3 개월 전 )

사례

Ⅰ.제목: {00 지역주택조합} 조합원 동.호수의 임의모집 지정 공고

Ⅱ.내용

00동 지역주택조합은 2014.10.09 실시한 조합 창립총회 제10호 안건의 의결에 따라 

아래와 같이 동.호수 임의 모집 지정을 공고하오니, 조합가입을 희망하시는 조합가입 

예정자는 아래 공고

내용을 참조하시어 당 주택홍보관에 방문하시기 바랍니다.

1.임의모집 지정일시: 2014년 10월 16일 ~ 10월 25일 (매일 오전 10시~오후 17까지)

2.업무장소: 당 조합의 주택홍보관

3.공고내용

지난 조합원 동.호수추첨 및 조합 가입계약서 체결 기간(2014.09.19~09,21) 동안 

미 참석한 세대 및 미 당첨된 세대 총 12세대를 대상으로, 아래 표와 같이 선착순 

임의모집을 공고함

4.선착순 임의지정자의 요건 등

  주택법 제32조, 동법 시행령 제38조, 제39조 등에 의거 지역주택조합의 조합원이 되고자 하는 자는 다음 각 호의

  요건을 모두 갖추어야 한다.

  

①지역주택조합 설립인가 신청일 부터 당해 지역주택조합 아파트 입주 시 까지 주택을 소유(당첨) 하지 아니하거나,

     주거 전용면적 60제곱미터 이하의 주택 1채만을 소유한 세대의 세대주(조합원이 되고자 하는자의 배우자가 동일한

    주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 경우 배우자와 그 세대원을 포함, 단독세대주 포함)여야 한다.

  

②지역주택조합 설립인가 신청일 이전 주민등록상 경상남도, 부산광역시, 울산광역시에 연속적으로 6개월이상 거주하여

     온 자 이어야 한다.

  

③관계 법령에서 허용하는 사항을 제외하고는 입주 시 까지 조합원 자격을 유지해야 한다(단, 관계법령이 변경되는 경우

    법령에 따른다).

  

④조합원 자격은 조합원 본인(세대주) 및 모든 세대원이 관계 법령에서 허용하는 사항을 제외하고는 입주 시 까지

     무 주택자 자격을 유지해야 하며, 배우자와 분리세대인 경우 배우자 및 배우자의 주민등록상 세대원 또한 무주택자여야 한다.

2014년 10월 15일