수익형 부동산 부가세 환급 받는 비법

Real Estate Investment

수익형 부동산 부가세 환급 받는 비법

1. 부가세 붙는 부동산

수익형 부동산의 인기가 급증하고 있습니다. 8ㆍ2 부동산 대책의 강력한 규제에서 다소 비켜서 있기 때문으로 보입니다. 하지만 수익형 부동산에도 단점은 있습니다. 주택과 달리 일정 세율에 따라 부가가치세(부가세)가 부과된다는 점입니다.

2. 지역별 부가세 최대 10%

수익형 부동산의 부가세는 지역ㆍ입지에 따라 세율이 다릅니다. 통상 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파)는 2~3%, 그 외 서울지역은 4~6%, 경기ㆍ인천 5~7%, 지방 6~10% 등입니다. 

최대 10%에 달하는 세율에 따라 부가세는 적게는 수백만원에서 많게는 수천만원에 달할 수 있습니다. 부가세가 투자를 주저하게 만드는 부담으로 작용할 가능성이 있다는 겁니다.

3. 부가세 환급받으려면…

하지만 몇가지 요건만 충족하면 부가세를 환급받을 수 있습니다. 방법이 어려운 것도 아닙니다. 수익형 부동산을 취득한 이후 계약일로부터 20일 이내에 건물 소재 세무서에 일반사업자로 등록하면 됩니다. 이후엔 과세기간별로 환급을 받을 수 있습니다.

4. 양도할 땐 포괄양도양수계약

그렇다고 무조건 부가세를 환급받을 수 있는 것도 아닙니다. 먼저 부동산을 양도하는 경우입니다. 임대사업은 부가세를 환급 받은 후 10년 이내에 양도할 경우 환급금을 뱉어내야 합니다.

그럼 어떻게 해야 할까요? 포괄양도양수계약을 이용하면 됩니다. 포괄양도양수계약은 건물뿐만 아니라 임대사업까지 통째로 넘겨주는 계약을 말하는데, 이를 통해 부동산을 양도하면 부가세를 내지 않아도 됩니다.

5. 면세ㆍ겸용사업자라면…

이번엔 면세사업자(병의원ㆍ학원)나 겸용사업자(약국)가 분양을 받는 경우입니다. 면세사업자와 겸용사업자는 부가세 환급에 제약이 있기 때문에 문제가 될 수 있습니다. 이런 경우엔 직계가족의 명의를 활용하는 방안을 생각해볼 수 있습니다. 크게 세가지입니다. 본인 단독 명의, 배우자 단독 명의, 본인과 배우자 공동 명의입니다.

6. 직계가족 명의 활용하라

먼저 본인 단독 명의일 경우엔 부가세를 환급받을 수 없습니다. 배우자 단독 명의는 조금 다릅니다. 이때 부동산은 별개의 임대사업장으로 인식됩니다. 당연히 부가세를 환급받을 수 있습니다. 다만 임대사업에서 발생하는 소득과 기타 과세 대상 소득을 합산해 종합소득세를 납부해야 한다는 점은 잊어선 안 됩니다.

7. 부동산 명의는 배우자로…

본인과 배우자 공동 명의일 경우엔 부가세가 절반씩 부과됩니다. 바꿔 말하면 부가세 환급도 절반만 받을 수 있다는 얘기입니다. 세가지 방안 각각 장단점이 있습니다. 

하지만 건물 구입에 따른 부가세를 환급받을 수 있고, 환급금이 임대소득에 따른 소득세ㆍ부가세보다 절세효과가 크다는 점에서 배우자 단독 명의가 가장 탁월한 방법이라고 볼 수 있습니다.

8. 간이과세자 적용 가능할까

이밖에도 유불리를 따져야 할 상황은 많습니다. 가령, 자신의 연소득이 4800만원 이하라면 간이과세자로 적용할 수 있는지 확인해야 합니다. 간이과세자가 일반과세자보다 부가세뿐만 아니라 소득세를 절감할 때 유리한 경우가 적지 않기 때문입니다.

9. 효율적인 환급금 활용법

부가세 환급금 활용안을 미리 따져보는 것도 효율적인 습관입니다. 공돈이라고 생각해 허투루 쓰는 사람들이 있지만 잘만 활용하면 요긴하게 사용할 수 있습니다. 그중 취득세 납부에 사용할 것을 추천합니다. 

부동산 취득세는 일반적으로 분양가ㆍ매매가의 4.6%입니다. 예컨대, 3억원의 상가를 구입하면 취득세만 1380만원을 내야 한다는 건데, 이는 경차 한 대에 이르는 금액입니다. 막상 취득세를 내야 할 때가 되면 상당한 부담이 될 수 있습니다. 이때 부가세 환급금을 활용하면 취득세 부담을 크게 줄일 수 있습니다.