지역주택조합 사업의 구조적 문제점 및 대응 방안 1) 지역주택조합 사업의 구조적 문제점 문제점 1 : 조합원의 지역주택사업에 대한 지식의 절대부족 ⇒ 대행사의 악용 가능성증대 ① 사업주체에 대한 조합원의 혼동 (주체성의 상실) - 실제 사업시행 주체는 조합(조합원)이지만 많은 조합원들이 등록사업자(시공사) 또는 대행사를 사업주체로 혼동함 ② 조합원에게 조합사업 전반에 대한 직접 참여의 권리와 의무가 있음을 인지하지 못함 - 조합원들은 통상 조합 사업의 심각한 문제 발생시에만 조합 사업에 관심을 갖게됨 - 예를 들어, 추가 부담금 발생 등의 문제점을 조합원 자신이 사전에 적극적으로 인지하지 않으면, 실제로 발생되었으나 감춰진 사업 전반의 심각한 상황을 입주 시점에야 인식하게 되고 이 시점에 통상 시공사와의 대립 및 법적인 갈등으로 심각한 상황이 발생함. 이 경우 시공사는 브랜드의 이미지등을 고려하여 손해의 상당금액을 감수해야 함. ③ 초기 책정된 저렴한 분양가의 상승(추가부담금)시 시공사와 분쟁 발생 - 초기 책정된 분양가는 통상 시세보다 15% 정도 낮게 책정됨. - 그러나, 토지 매입비용의 부담 등 일반분양에 비해 초기 투입비용이 증대되므로 이자 비용 등을 감안하여야 하나, 가입 당시에는 저렴한 분양가에만 집착하는 경향이 있음. - 더구나, 토지 매입이 완료되지 않은 채 사업을 추진하는 경우, 토지 알박이나 매입 협상 과정에서의 토지비 급상승 등 사업추진상의 위험성을 부담해야 하므로 조합원 분양가가 실제로 일반분양가보다 높아지는 사례도 있음 (첨부 : 상봉동 태영 데시앙 연합지역주택조합) - 사업과정 전반에 대한 책임, 토지비 상승 및 사업승인과정에서의 용적율 하락 등으로 인한 추가부담금에 대한 위험부담 및 책임소재가 조합원 개개인임을 인지하지 못하며, 시행대행사의 명확한 설명 또한 없음 (일반적으로 시공사도 명확한 설명을 하지 않음) ④ 조합원간의 결속력 부재 - 조합원간에 특정 연고가 있을 수 없고, 일반적으로 대행사 및 시공사 주도로 조합집행부가 구성되며 조합원들의 자체적인 관리·감독 또한 기대하기 어려움. - 통상 대행사나 시공사가 관리상의 이유 등을 들어 의도적으로 조합원 상호 의견 교환을 통제하지만 이 경우 잘못된 정보의 확대 재생산 등의 심각한 문제가 증폭되어 조합의 참여 및 지원이 필요함에도 불구하고 오히려 조합원들의 반발을 가져오는 예가 비일비재함 문제점 2 : 조합집행부 및 시행대행사의 비리 가능성 잠재 ① 시행대행사 주도의 사업계획 수립, 조합집행부 구성, 시공사 선정 및 조합원 모집 - 사업초기 시행대행사가 실질적으로 사업계획을 수립한 후 부지를 매입하는 과정을 거치면서 조합집행부 구성, 시공사 선정 및 조합원 모집에 주도적인 역할을 담당하며 전권을 행사할 수 있는 기반을 마련함. ② 시행대행사 관계인의 조합집행부 참여를 통한 조합 운영 독점 - 사업 시행 초기 대행사의 이해관계인을 조합장으로 앉히는 등 조합의 실질적인 권한을 대행사에서 휘두르는 경우가 많으며 그 결과, 대행사의 업무를 관리·감독 및 감시해야 하는 조합(집행부)의 기능이 상실됨(의도적으로 조합 기능을 정지시키는 경우가 대부분) ③ 조합집행부와 시행대행사의 불법행위 모의 및 실행 - 사업진행중 대행사와 조합집행부 임원들이 모의하여 조합을 불법적으로 운영함으로써 용역 계약에 대한 리베이트를 받거나 실제 투입금액을 부풀리기도 하고, 아파트 및 상가를 불법분양하고 조합원의 납입금을 대행사의 사업비용으로 유용하는 등 사리사욕을 채우기 위한 위법 행위의 가능성이 잠재해 있으며, 현실적으로 이러한 문제 때문에 지역주택조합 사업은 비리의 온상 또는 주택사업의 “문제점 백화점”으로 인식되는 경향이 있다. 문제점 3 : 시공사의 법적 지위 불안정 ⇒ 공동사업주체로서의 책임만 명기 ① 근거법률 : 주택법 제10조 [공동사업주체] - 제2항 : 제32조의 규정에 의하여 설립된 주택조합(리모델링주택조합을 제외한다)이 그 구성원의 주택을 건설하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 등록사업자(지방자치단체·대한주택공사 및 지방공사를 포함한다)와 공동으로 사업을 시행할 수 있다. 이 경우 주택조합과 등록사업자를 공동사업주체로 본다. - 제4항 : 제1항 내지 제3항의 규정에 의한 공동사업주체간의 구체적인 업무·비용 및 책임의 분담 등에 관하여는 대통령령이 정하는 범위안에서 당사자간의 협약에 따른다. ② 도급계약 체결시 시공사의 법적 지위에 대한 구체적인 명기나 대책이 없는 문제점 - 도급제 공사계약의 경우 시공사의 법적/ 현실적 권한과 책임이 대립 - 상기 주택법 제10조 제4항에서 볼 수 있듯이 공동사업주체간에 구체적인 내용을 협약하도록 되어있지만 실제 계약서상에서는 업무미숙 또는 사안의 중대성에 대한 인식 부족 등을 이유로 시공사의 법적 지위 확보에 대한 구체적인 명기나 대책이 부족한 사례를 볼 수 있음. 그러나, 문제가 발생하게 될 경우 법적으로 시공사에 대한 공동사업주체로서의 책임을 지우고 있는 상황이므로 계약서상에 시공사의 책임과 의무에 대한 구체적인 명기가 필요함 ☞ 공동사업주체로서의 책임 : ㉠ 순수 도급공사의 경우 사업 운영 전반에 대한 권한이 없거나, 조합/ 대행사에 비해 훨씬 미미함에도 불구하고 사업 진행상 문제 발생시 과도한 책임이 지워짐 (법원의 판결은 시공사의 관리자적인 입지를 강조하고 있음) ㉡ 조합원의 부담 등 실제적으로 심각한 상황이 발생하는 경우, 문제해결을 위하여 조합 또는 대행사에서 전략적으로 시공사에 책임 전가 ❉ 시행 및 시공의 개념을 모르는 조합원이 대부분이며, 조합 및 대행사에게 더 큰 책임이 있음을 아는 조합원들조차 실질적인 문제가 발생하는 경우 이런 상황의 해결을 위해서 전략적으로 시공사에 책임을 물어야 한다고 생각하는 경우가 대부분임. 문제점 4 : 공사 계약상의 문제 ① 도급제 계약(순수 공사 계약) - 일반적인 건축공사 발주 방식으로 건축물의 평당 공사비를 정하여 공사계약을 체결하고 시공사는 사업 진행전반에 관한 책임중 시공부분만을 한정하여 조합과 계약을 체결함. - 시공사는 공사비를 안정적으로 수령하는 반면, 사업시행에 따른 개발이익 또는 손실은 조합의 권한과 책임이 되는 계약의 형태 ☞ 시공사의 주의 사항(계약체결시 담당자의 통상적 오류) ㉮ 시공사는 도급제로 계약을 하였으므로, 조합이나 대행사의 실책 또는 위법으로 인한 조합원의 손해에서 자유로울 것이라는 일반적인 오류를 범하기 쉽다. ㉯ 상기한 바와 같이 시공사는 도급계약의 체결과 동시에 주택법상 “공동시행자”의 입장에 서게된다. 그러므로, 도급제 계약이라 하더라도 시공사는 ⓐ조합의 자금운영과 ⓑ조합원 관리 ⓒ일반분양의 관리 ⓓ기타 중요한 자금 입출금에 관한 관리등에 대하여 반드시 도급계약시에 명시적으로 입장으로 정리하여야한다. ② 지분제 계약(확정 분담금 또는 확정 납입금 계약) - 조합원 부담금을 확정하고, 등록사업자(시공사)가 실질적으로 사업전체를 책임지는 주체가 되어 일반분양분, 상가 및 복리시설을 분양 및 매각하여 사업자금을 직접 관리하고 책임지는 형태의 계약 - 확정지분제(확정부담금제) : 계약 시점에 조합원 부담금을 확정하고 사업시행에 따른 손익은 모두 등록사업자(시공사)에게 귀속 - 변동지분제(변동부담금제) : 계약시점에 조합원 부담금을 1차로 결정하고, 사업승인 시기 및 내용(용적률 등)에 따라 부담금을 변동시킬 수 있도록 하는 계약 방식으로서 등록사업자는 최소한의 위험부담을 회피하기 위하여 변동지분제를 선호하는 경향이 있으나, 추가 부담금 발생 사유 및 금액 등에 대하여 조합과 갈등이 발생할 여지가 큼 - 조합원은 부담금이 고정되어 안정성을 확보하는 반면, 사업시행에 따른 손익은 등록사업자(시공사)의 권한과 책임하게 있게 됨 ③ 조합원들의 안정성 지향 의지 (공사 계약시) - 공사 도급계약 시 조합원들은 지분제 계약을 통한 분양가 확정을 통하여 안정적으로 사업을 진행하기를 원하는 반면, 시공사는 통상 도급제 계약을 통한 공사비 수령의 안정성과 책임의 면탈을 선호하는 경향이 있음. - 지분제 계약을 해야 할 경우 사전에 면밀한 사업성 검토가 선행되어야 하며, 도급제 계약시에도 계약서(공사 계약서 및 조합원 가입 계약서)상에 공사비 변동 및 추가부담금 발생의 가능성 및 사유가 반드시 명시되어야 추가 갈등 및 분쟁의 소지를 줄여 안정적인 사업관리를 성취할 수 있음 - 조합원은 사고의 발생으로 추가 부담금이 발생하면 무조건적으로 시공사에게 기대거나 책임을 전가하게 되므로 어느 계약의 형태이건, 반드시 시공사가 사업 전반을 관리한다는 자세를 견지하여야만 사업을 성공적으로 종료시킬 수 있다. 문제점 5 : 조합집행부의 구성의 문제 (실제적 집행의 주관) ① 시행대행사 또는 등록사업자(시공사) 주도의 조합 집행부 구성 - 최초 추진위원회 설립 및 조합집행부 구성시 조합원들의 결속력 부재 및 정보 부족으로 인하여 집행부 구성은 통상 대행사 또는 시공사에서 주도적으로 진행하게 되고, 그 결과 사업 진행 전반에 걸쳐서 대행사 또는 시공사가 주도권을 갖고 집행부의 묵인 내지는 협조를 얻게 됨. ② 조합집행부의 전문성 결여 - 조합원들은 일반적으로 주택건설사업에 대한 비전문가이며 집행부 역시 마찬가지임. - 사업의 규모 및 전문성에 비하여 경험과 지식이 절대적으로 부족한 집행부는 대행사에 상당 부분의 의사 결정을 맡기고 의지할 수 밖에 없는 구조이며 이 또한 대행사의 전횡 및 횡포를 가능하게 하는 원인이 됨. ③ 조합원간의 결속 및 정보 공유 부재로 인한 집행부에 대한 관리·감독 기능의 취약 - 특정 연고가 없이 단지 동일지역의 무주택자들이 조합원으로 가입하게 되므로 조합원들 사이의 결속력이 없고 더불어 조합원간의 정보 공유 또한 부재함 - 최근에는 인터넷 사이트상에 “단지동호회” 등의 형식으로 조합원간 정보 공유의 장이 마련되고 있긴 하지만 이 또한 사업이 어느 정도 진행되거나 문제가 표면에 드러나는 시점에서 활성화되고 있으며 사업초기에는 여전히 정보공유가 부족함 ④ 조합집행부에 대한 적정 급여 또는 보수 제공의 근거 부족 - 집행부에 대한 급여 또는 보수 제공의 근거가 없어 조합규약 등에 임의로 근거를 마련하지만 높은 보수에 대한 조합원들의 인식이 부정적인 이유로 사업의 규모 및 집행부 역할의 중요성에 비하여 적정한 보수가 산정되지 못하는 경우가 많음 - 역할과 보수의 불일치로 인하여 집행부는 불만을 지니기 쉬우며 이 역시 대행사 및 시공사 또는 다른 유혹에 넘어가기 쉬운 요인이 되고 있음 문제점 6 : 자금 관리, 집행 및 감사의 문제 ① 사업진행 과정에 대한 조합원들의 무관심 - 대부분의 조합원들은 토지비와 건축비 등을 내고 자체 사업을 하는 지역주택조합 아파트와 시행사와 시공사가 건축하여 분양하는 일반분양 아파트의 차이를 완전히 파악하지 못한 채 사업진행 과정에 대하여 무관심한 경우가 많음 ② 조합과 시행대행사의 계약시 대행사에게 일방적으로 유리한 계약서 작성 - 사업 초기 대행사의 주도로 조합집행부가 구성되는 경우가 많아 대행사에 일방적으로 유리한 계약을 작성하는 것이 일반적이며, 대행사는 업무대행비를 사업 진행 단계별로 수령해야함에도 불구하고 조합원 가입시 일시에 납부 받아 사전에 모두 지출한 후 조합의 관리를 소홀하게 하는 문제가 있다. - 뿐만 아니라 조합을 파행운영하는 계약서를 작성하여 조합원에게 불리한 상황을 만들고 사업을 사유화하여 문제를 발생시키는 경우가 대부분이다.(이부분에 대한 시공사의 관리감독이 요구됨) ③ 조합규약 작성시 자금 관리 및 집행 등에 관한 규정 미비 - 사업초기에 작성되는 조합규약도 계약서와 마찬가지로 대행사에서 주도적으로 작성하게 되는 실정에서 업무를 전횡하기 위하여 자금 관리 및 집행 등에 관한 규정을 고의로 누락하거나 미비하게 작성하는 경우가 있음 ④ 부담금 납입 통장 , 직인 사용 및 회계처리에 대한 관리·감독 소흘 - 대행사가 별도의 통장을 개설하여 조합원의 납입금을 유용하는 사례가 있으나, 조합에 사고가 표면화되는 경우가 아니면 잘 드러나지 않으며 통상 입주시나 정산시에 시공사가 발견하게 되므로, 사전에 조합의 업무추진에 대한 관리 감독의 주의가 요망됨. - 분양계약서를 임의로 작성하여, 속칭 물딱지를 발행하는 사례가 많으며, 이런 부분에 대한 사전 점검은 사실상 시공사의 입장에서 불가능한 현실이며, 대행사의 대표자등에 대한 이력이나 경력등으로 사실상 인격적 배경을 점검하는 것이 현실적인 대안이다. - 회계 처리 전반에 대한 점검을 수시로 할 수 있도록, 도급계약서에 명시하여 사고 가능성을 미연에 방지. 문제점 7 : 조합규약의 미비 및 이중 작성 ⇒ 불공정 규약 작성으로 조합원 권한 배제 ① 최초 조합규약 작성시 불공정 규약 작성 - 창립총회 이전 최초 조합규약 작성을 대행사가 주도적으로 진행하는 상황에서 조합원의 권한 일부 또는 전부를 규약에서 배제하거나 대행사에 위임하기도 하고, 조합집행부 및 시행대행사에 대한 조합원들의 감시와 관리감독, 자금 관리 및 집행에 대한 감독을 원천적으로 배제하는 등 조합원에게 일방적으로 불리한 조합규약을 작성. ② 관할관청의 관리감독 소흘 및 조합규약상 문제점 확인의 어려움 - 조합설립인가 신청시 최초 조합원 가입 계약서상의 조합 규약과 별도의 규약을 작성하여 시청에 제출해도 관할관청에서 확인 및 관리감독을 소흘히할 뿐 아니라, 비전문가인 조합원들 또한 조합규약에 대한 관심이 미미하여 상황이 악화된 이후에야 규약상의 문제점이 드러나는 실태임. 문제점 8 : 미인가 조합원 발생 ⇒ 잠재적 리스크 보유 및 사업성 악화 하남시 벽산블루밍아파트 미인가 조합원등 ① 근거법률 : 주택법 시행령 제38조 [조합원의 자격] - 제1항 : ①법 제32조의 규정에 의한 주택조합의 조합원이 될 수 있는 자는 다음 각호의 자로 한다. <개정 2004.3.29> 1. 지역주택조합 조합원의 경우 다음 각목의 요건에 적합한 자 가. 조합설립인가신청일부터 당해 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유하지 아니하거나 주거전용면적 60제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대주인 자[세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니하거나 세대원중 1인에 한하여 주거전용면적 60제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주를 말하며, 이에 해당하는지 여부에 관한 구체적인 기준은 건설교통부령으로 정한다]일 것 나. 조합설립인가신청일 현재 법 제2조제9호 가목의 지역에 6월 이상 거주하여 온 자일 것 - 제3항 : 제1항의 규정에 의한 조합원 자격의 확인절차는 건설교통부령으로 정한다. ② 부지내 지주의 조합원 가입 요구로 인한 무자격자 발생 - 통상 사업 진행과정에서 부지내에 단독주택을 소유한 지주가 조합원으로 가입을 요구하는 경우가 많으며, 대행사는 토지작업의 용이함을 위하여 이에 응하게 된다. 그러나, 전용면적 60m2 초과의 주택을 소유한 지주의 경우 무주택 요건을 갖추기 위하여 조합설립인가 신청일 이전에 주택을 매도하거나 멸실하여야 하지만, 업무 미숙 또는 사업진행일정을 맞추기 위한 의도적인 조합 및 시행대행사의 업무처리로 사업부지내 지주 등이 자격 요건을 갖추지 못하여 미인가 조합원 발생되는 경우 많음. ③ 일반 조합원 중 무자격자 - 최초/ 추가 조합원 모집시 및 입주권 매수시 조합원 자격 요건을 갖추지 못하여 관할 관청의 인가를 받지 못했음에도 불구하고 조합 및 대행사가 조합원의 납입금을 유용하거나 초기 사업비에 사용할 목적으로 그 사실을 해당 조합원에게 고지하지 않아 미인가 조합원 발생 ④ 잠재적 리스크 보유 및 사업성 악화 - 조합원중 시의 인가를 받지 못한 무자격자가 있으며, 대행사의 악의적인 의도로 인하여 그 사실을 해당 조합원들이 모르고 있다면, 이는 잠재적으로 사업의 존폐까지도 좌우할 수 있는 리스크를 안고 사업을 진행하는 것이며 미인가 조합원의 수가 많을수록 더욱 그러함. - 입주전 언젠가는 반드시 그 사실을 알게 될 수밖에 없으며, 당사자들이 미인가임을 자각하게되고 대행사가 그 사실을 숨긴 채 계속하여 납입금을 받아왔다는 사실을 알게 되었을 경우 사업성이 악화됨은 물론이고 시공사 또한 책임을 벗어나기 어려움 문제점 9 : 불법 분양 ⇒ 시행대행사의 자금 유용 ① 아파트 불법 분양 - 지역조합 아파트는 일반분양 아파트와 달리 조합원 모집 시기 및 절차가 복잡하고 불명확하며 행정기관의 감독 또한 부실하여, 수요자들이 분양과 관련된 정확한 내용을 파악하기가 어려움. - 시행대행사는 이런 허점을 이용하여 불법으로 조합원을 모집하는 한편 계약금 등의 조합원 납입금을 지정된 은행 계좌로 입금받지 않고 직접 수령한 뒤 그 자금을 개인적 혹은 타 용도로 유용하는 사례가 있음. ② 상가 불법 분양 - 계약서상에 상가 분양에 관련된 내용을 명시했음에도 불구하고, 사업주체도 아닌 시행대행사 임의로 상가를 담보 등으로 제공하거나 분양하는 불법 사례가 있으나 조합 또는 시공사 입장에서는 채권자로부터 역으로 내용을 듣지 않는 한 파악하기가 어려운 실정임. 2) 지역주택조합 사업의 구조적 문제점에 대한 대응 방안 상기와 같은 문제점들은 지역주택조합 사업에 대한 조합원들의 인식 부족 및 법적·제도적 장치의 미비로 인하여 사업 시행 초기부터 잠재되어있는 리스크라고 볼 수 있다. 근원적인 문제 해결을 위해서는 기본적으로 조합원 개개인의 인식 전환과 제도적 보완이 필요하겠지만, 조합과 함께 사업을 이끌어 가야하는 공동사업주체로서 그리고 사업의 가장 큰 부분을 차지하는 공사 계약 상대자로서 시공사의 역량이 충분히 발휘된다면 사업의 리스크를 최소화하고 안정적으로 사업을 진행할 수 있을 것이다. 안정적이고 효율적인 사업관리를 위하여 시공사의 사전 조치는 다음과 같다. 첫째, 시행대행사에 대한 관리감독 및 감시의 기능이라고 할 수 있다. 실질적으로 대행사가 사업을 주도하는 지역주택조합에서 대행사의 전횡과 불법을 견제할 수 있는 유일한 대안인 시공사가 제 기능을 발휘하지 못한다면 조합집행부는 시행대행사에 끌려다니기가 쉬우며, 일반 조합원들은 상황이 악화되어 문제가 터지고 난 다음에야 상황을 인식하게 되고 그 책임 및 피해의 일부는 직간접적으로 시공사에게 돌아오게 되기 때문이다. 둘째, 계약서상에 시공사의 법적 지위를 정확하고 구체적으로 명시할 필요가 있다. 최초 계약시 지분제(확정분양가) 또는 도급제 계약 여부를 분명히 명시해야 하며, 공사 계약서 뿐만 아니라 조합원 가입 계약서상에도 계약 방식 및 조합원의 책임 소재 그리고 추가부담금 발생 가능성 및 사유 등을 정확하게 명시하여 조합원들이 혼동 및 논란의 여지를 미연에 방지하여야 한다. (건설교통부, “지역·직장주택조합 표준공사계약서” 참조) 셋째, 조합규약에 대한 내용 파악 및 검토가 필요하다. 여러 가지 리스크가 잠재되어 있는 지역주택조합 사업에서 조합규약은 조합원 개개인의 권리보호를 위한 안전장치일 뿐 아니라 사업진행중 문제가 발생할 경우 문제 해결을 위한 1차적인 근거가 된다. 그러나 일반적으로 조합규약이 이미 작성된 상황에서 시공사가 계약을 하게되므로, 시공사에서는 기 작성된 조합규약을 면밀히 검토하여 미비한 내용에 대해서는 규약을 개정할 수 있도록 유도할 필요가 있다. (건설교통부, “지역·직장주택조합 표준규약” 참조) 넷째, 미인가 조합원 발생 차단을 위한 사전 노력이 필요하다. 또한 사업진행과정에서 피치못하게 미인가 조합원이 발생할 경우 미인가 조합원들에게 대행사가 그 사실을 고지하지 않고 계속하여 조합원으로서 납입금을 수령하는등의 문제는 발생하지 않도록 관리하여야 한다. 기 발생한 미인가 조합원들에게는 즉시 납입금을 환불해 주는 등의 필요한 조치를 모두 취하여 사업의 안정성을 확보해야 하며, 인가 조합원 탈퇴로 인한 대체 조합원에 대해서도 사전에 자격요건을 정밀하게 확인하는 절차를 거쳐 조합설립변경인가를 신청해야 하며 실제 미인가 발생시에는 즉시 그 사실을 고지한 후 필요한 후속조치를 취해야 한다. 다섯째, 불법분양에 대한 대응 방안이 필요하다. 아파트 또는 상가에 대한 불법분양은 그 특성상 시공사에서 정보를 입수하기가 쉽지 않은 어려움이 있지만 불법분양의 가능성을 항상 염두에 두고 사실 확인 과정을 거쳐 신속한 처리 방안을 마련해야 한다. 특히 계약금 등을 지정 은행계좌로 입금하지 않고 시행대행사 또는 조합에서 직접 수령하게 되므로 대행사에 대하여 끊임없는 관심과 관리를 통하여 문제가 발생하지 않고 혹시 문제가 발생되는 경우 조기에 해결할 수 있도록 관리, 감독해야 한다. 3) 지역주택조합 사업의 추진 단계별 문제점 및 대응 방안 단계 1 : 토지매입시의 문제점 및 대응방안 ① 사업부지내에서 지주의 조합원 자격 획득 가능 여부 대응방안 : 지주가 조합 가입을 원하는 경우, 조합 가입 요건에 대한 상세한 설명을 통해 조합원 가입에 대한 확실한 인지가 되도록 대행사를 행정적으로 지도 관리하여 문제점을 사전에 차단하도록 노력해야 한다. ② 시행대행사의 불법적 토지매입 및 부당이득 취득 - 시행대행사가 조합사업을 위한 토지매입 업무를 대행하는 과정에서 조합명의로 직접 매입하지 않고 시행대행사 관계인의 이름으로 토지를 매입한 후 조합에 재 매도함으로써 실질적으로 시행대행사의 토지를 조합에서 매입하는 구도가 되며, 그 과정에서 토지대를 과다하게 책정하여 부당이득을 취득함.(토지대 부풀리기) - 일반적으로 조합집행부가 시행대행사와 관련된 경우가 많아 상호간의 합의하에서 토지매입이 이루어질 개연성이 높으며, 관리감독 또한 이루어지기 힘든 상황이고, 사업 관련 정보 및 전문적인 지식과 경험이 부족한 일반 조합원들의 관리감독 또한 부재할 수 밖에 없음. 대응방안 : ⓐ 사업수지 작성 단계에서 예측한 토지대 이상으로 매입하는 경우 적극적으로 개입하여 실제 상황을 파악하도록 노력하여야 한다. ⓑ 토지대 지불은 시공사 직원이 직접 실행하여 부풀리기를 사전에 차단. ③ “알박이” 토지 발생으로 인한 지가 상승 - 사업부지내의 사유지 지주들이 과도하게 높은 토지대를 요구하는 사례가 빈번하게 발생하여 토지대 상승의 요인이 되고 있으나 법적 절차를 거치기에는 사업시기 지연으로 인한 사업성 악화가 심해져 어려움을 겪고 있음. 대응방안 : ⓐ 토지계약을 종료한 후 일괄 지급하는 방안이 가장 확실한 대응방안 ⓑ 일부 토지를 남겨놓고 계약금을 지급하거나, 한 필지씩 매입하여 나가는 토지매입방식을 가능한 지양하는 방법외에는 알박이의 피해에서 완전히 벗어나기 어려움. 단계 2 : 탈퇴 조합원 및 불법적인 조합원 추가 모집의 문제점 (조합설립변경인가시) ① 시행대행사 주도의 불법적인 조합원 추가 모집 및 사업 진행 - 탈퇴 인가조합원이 발생했을 경우 일반적으로 즉시 탈퇴처리하지 않고 보유하면서 불법적으로 추가 조합원을 모집하여 전매 - 탈퇴 조합원은 자격을 갖춘 매수자가 나타날 때까지 납입금을 상환받지 못하는 사례가 발생하기도 하며, 대행사는 인근의 관련 부동산과 모의하는 등의 방법으로 프리미엄을 받거나 용역비를 이중으로 수령 대응방안 : ⓐ 조합관리업무에 대한 조합원의 감독이 가능한 시스템을 구축한다.(정상적인 규약의 작성, 집행부회의나 대의원회의의 활성화를 유도한다) ⓑ 수시로 조합원 변경인가 내역을 파악하고, 탈퇴자의 입금 자금이 정상 지급되는지 여부를 직접 확인한다. ② 탈퇴 인가조합원 대체자가 무자격인 경우의 미인가 조합원 발생 등 - 탈퇴 인가조합원을 대체하는 경우에도 매수인이 무자격자인 경우에는 미인가 조합원이 발생하게 됨 - 미인가조합원에 대하여 금융권의 대출이 인계되지 않으므로 기존의 탈퇴 조합원은 납입금을 상환받지 못하는 한편 지속적으로 금융비용 발생 : 조합의 손해 가중 대응방안 : ⓐ 매수인 자격에 대한 사전 검증 실시(시공사 직원) ⓑ 조합원 자격 매매에 대한 집행부내 의결시스템을 공고하게 하여 자율적인 정화가 되도록 유도 단계 3 : 사업계획승인시의 문제점 ① 사유지 매입 지연으로 인한 사업계획승인 지연 - 사업부지내의 사유지 또는 건축계획심의 조건 중 기부채납과 관련된 사유지를 매입하는 과정에서 지주의 지나친 토지대 요구 등으로 토지매입 및 기부채납이 늦어지면서 사업계획승인이 지연됨. ② 사업계획승인을 위하여 관할 관청에 조합원 이익에 반하는 무리한 조건 역 제안 - 사업진행을 위하여 우선 사업계획승인을 받고 보자는 생각으로 기존의 기부채납 내용보다 강화된 조건을 관할관청에 역으로 제안하여 조합원 이익에 반하는 행위를 하는 경우가 종종 있으며 추후 조합원들이 그 사실을 인지하게 되는 경우 문제가 발생할 수 있음. 대응방안 : ⓐ 사전에 대행사나 조합과 협의된 사업수지표상의 예정 지출금액에 대한 관리를 철저히 하여 무리한 사업승인 조건의 수용이나 역제안이 없도록 관리 감독한다. ⓑ 조합이나 대행사가 일방통행식으로 사업승인을 진행하지 않도록 시공사 직원의 적극적인 사업승인 절차에 대한 참여가 필요하다. 단계 4 : 일반분양시의 문제점 ① 조합원 분양 금액과의 적정한 분양가 차액의 필요성 - 조합원은 초기 토지 매입부터 사업 단계별로 분담금을 납입하여 금융이자와 기회비용의 선 투자가 이뤄진 상황이므로 반드시 일반분양과 적정한 수준의 차이가 있어야 조합원의 사업에 대한 협조가 가능하다. ② 조합원 분양분 아파트와 일반 분양분 아파트의 마감재 차별로 인한 갈등 - 조합원 분양에 비해 일반분양은 통상 시기적으로 차후에 이루어지므로, 일반분양 세대는 마감재가 좀더 세련되어지거나 고급화되는 경향이 있다. - 조합원들은 일반분양분과 동일한 수준의 마감을 요구하게 되고, 시공사는 적정한 마진을 포함한 공사비의 상승을 요청하게되어 마찰이 있을 수 있다. ③ 적정 일반분양가 산정 - 통상 조합원 분담금 납입액에 대한 이자비용에 세대당 2,000만-3,000만원의 비용을 추가한 일반 분양가가 적정하나 그렇지 못한 부동산 경기적인 요인등의 발생시 조합원의 사업 전반에 대한 저항과 시공사에 대한 불만으로 작용하는 경우가 많다. ④ M/H 문제 - 일반분양 세대수가 많지 않은 경우 M/H를 건립하는 비용이 상대적으로 큰 비용으로 지출되므로 이 경우에 대한 대비가 필요하다. 대응방안 : ⓐ 마감재는 OPTION을 적용하게 유도하고, 조합의 집행부로 하여금 마감재의 변경에 대한 비용산출을 외부 기관이 하도록 유도하여 조합원의 불만 요소를 사전에 제거한다. ⓑ M/H의 비용이 상대적으로 높아지는 경우(일반분양 세대수가 적은 경우) 단지내 Sample House로 일반분양을 하도록 조처한다.(자금수지상 어느쪽이 유리한지 판단해 본다) ⓒ 일반분양가가 높지않아 조합원 분양가격과 차이가 거의 없는 경우에는 반드시 조합원 총회를 통해 일반분양가격을 결정하여 조합원이 스스로 조합 사업에 참여하여 결정하도록 함으로서 불만을 사전에 제거한다. 단계 5 : 동호수 추첨시의 문제점 동호수 우선 지정권 - 집행부에 대한 동호수 추첨시 우선 지정권을 주는 경우가 비일비재하나 이로 인하여 조합원 간에 심각한 갈등이 초래되는 경우가 많다. 대응방안 : 반드시 총회를 통하여 조합원에게 집행부의 동호수 우선 추첨권등의 민감한 문제는 의결을 받도록하여야 한다. 사업 전 단계 사업 수주 단계부터 청산까지의 전 단계 법률적 문제 제도의 취약점으로 인하여(법규의 미비) 도급계약, 조합원 분양계약, 일반분양, 조합원 자격의 취득 및 매매로 인한 변경 등 각종 단계에서 법률적인 다툼의 여지가 매우 많은 사업의 특성상 법률적인 세밀한 사전 검토와 준비가 있어야 한다. 대응방안 : 전문 변호사와 사업 검토 단계부터 각 단계의 세밀한 법률적인 자문하에 사업을 진행하여야 한다. 이 점은 사업의 성공과 실패를 가르는 매우 중요한 요소이다. 4. 결 론 본 문건을 작성하기 위하여 자료를 조사하고 법령을 세세히 검토하면서 느낀 점은 주택조합사업, 특히 지역주택조합 사업은 법령의 미비로 인하여 많은 제도적 허점을 안고 있다는 것 이었다. 주택법에 명기된 조합관련 조항은 제2조 9항, 제10조(공동사업주체), 제32조, 제34조등 4개 조항에 불과하여, 사실상 조합의 운영이나 규약의 제정등에 대해서는 규정 자체가 미약하거나 아예 세부적인 규정이 없는 등 법제적인 한계가 있다. 이러한 법률적인 한계로 인하여 주택조합, 특히 지역주택조합 사업은 구조적인 모순과 실행적인 문제점, 원천적으로 대행사의 사업철학이 부재한 경우 파행적 또는 불법적 운영이 내재되어 있는 것이다. 결국, 많은 상위 도급순위의 시공사들은 근래에 와서 지역주택조합사업에 거의 참여를 하지 않게 되었으며, 과거의 수주 연결선상에서 시공 중인 경우가 대부분으로, 지역주택사업은 PF에 의한 시행사업과 까다로워진 조합원 자격 매도금지등의 행정규제에 밀려 이제는 각 건설사의 수주물량에서 소외되는 양상이다 |